第二十六條 出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過程中可以根據(jù)案件實際情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行能力。 承租人在訴訟中僅要求法院確認(rèn)其對房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。

北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》的通知（2010年12月22日　京高法發(fā)[2010]458號）市第一、第二中級人民法院，北京鐵路運輸中級法院；各區(qū)、縣人民法院，各鐵路運輸法院：　　《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》已經(jīng)市高級人民法院審判委員會第21次（總第269次）會議于2010年12月13日討論通過，現(xiàn)予印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題，請及時報告市高級人民法院民一庭。　　特此通知。　　北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）　　為妥善處理房屋買賣合同糾紛，統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律法規(guī)及最高人民法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我市民事審判實踐，制訂本意見。

第一條　本意見所稱的房屋買賣，是指城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)國有土地上的“二手房”買賣。　　商品房買賣合同糾紛案件，可以參照本意見處理。但法律、司法解釋另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第二條　當(dāng)事人簽訂的預(yù)購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備了擬購房屋的基本狀況、價款數(shù)額、價款支付方式等合同主要內(nèi)容的，可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。　　因可歸責(zé)于當(dāng)事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預(yù)約協(xié)議約定有定金條款的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；沒有約定定金條款，或者定金處罰數(shù)額不足以彌補守約方實際損失的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方因此所受到的信賴?yán)鎿p失。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。

第三條　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定中的“效力性強制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。

第四條　對以將來可能取得所有權(quán)的房屋為標(biāo)的物的買賣合同，法院不應(yīng)僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權(quán)為由認(rèn)定買賣合同無效。出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權(quán)，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。　　前款所稱將來可能取得所有權(quán)的房屋，包括尚未取得所有權(quán)的已購商品房及已購按經(jīng)濟適用住房管理的房屋等。

第五條　出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。買受人符合《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。　　前款中出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用該規(guī)定。

第六條　相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購經(jīng)濟適用住房，當(dāng)事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。　　出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。　　經(jīng)出賣人主張房屋買賣合同被確認(rèn)無效的后果，適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，并考慮居住安置問題妥善處理，在認(rèn)定買受人所受損失數(shù)額時應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機會損失、買受人裝修房屋的添附價值及雙方的過錯程度等因素，公平合理的予以確定。

第七條　出賣人轉(zhuǎn)讓已購按經(jīng)濟適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

第八條　房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。　　出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持；買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。　　法院可以根據(jù)案件具體情況征詢抵押權(quán)人的意見，必要時可以追加抵押權(quán)人作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。

第九條　出賣人擅自將已被有權(quán)國家機關(guān)采取了查封等強制措施的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，買賣合同一般認(rèn)定為無效，但相應(yīng)有權(quán)國家機關(guān)或申請采取強制措施的權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓，或者一審法庭辯論終結(jié)前強制措施已經(jīng)解除的，可以認(rèn)定合同有效。　　出賣人轉(zhuǎn)讓房屋后，有權(quán)國家機關(guān)對房屋采取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時針對出賣人的強制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以參照本意見第八條第二款規(guī)定的內(nèi)容處理。