新類型房屋租賃案件的審理

隨著土地使用制度和住房制度改革的進行，城市建設的大力發展和國家宏觀調控政策的實施，房屋租賃案件的類型和狀況也發生了一定變化，在司法實踐中出現了不少新情況、新問題，需要從理論上及時總結和研究，以推動審判工作的順利進行。

　　一、新類型房屋租賃案件的特點

　　我國的房屋租賃因房屋所有權不同，可分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃；因租賃用途不同，又可分為住宅用房的租賃和生產、經營用房的租賃。傳統的房屋租賃糾紛的主要類型有：收回房屋糾紛、房屋租金糾紛、房屋維修糾紛、換房糾紛、轉租糾紛等。當前在房屋租賃領域內出現的新問題雖然被統稱為房屋租賃糾紛，但與以前的糾紛相比，有了這樣一些變化。

　　1．案件當事人、訴訟標的和合同性質的變化

　　在以往的房屋租賃案件中。當事人以公民個人為主。這是兩個原因造成的，第一，私房租賃案件的數量多，比例大。如北京市各級人民法院審理的房地產糾紛案件中，比例最大的是私有房屋糾紛案件，占全部房地產糾紛案件的40．17％，其中私房租賃案件占33．6％[1]。第二，在公有房屋租賃中法人與公民之間的租賃較為普遍，如公民租用房管部門經營管理的房屋，職工租用本單位或其他單位的房屋等。最近幾年發生的房屋租賃案件的當事人以法人或其他組織為多，如江蘇省高級人民法院從1995年至今共受理了十九件房屋租賃案件，其中當事人有個人的只有三件。

　　以往的房屋租賃案件的訴訟標的并不大，一方面，在住宅用房的租賃糾紛中，大多數是非財產案件，其他一些有爭議金額的，因為住宅用房的租賃要符合政策規定，特別是租金標準是有限制的，因此不會大。另一方面，生產、經營用房的租賃糾紛通常都有訴訟標的，以往的這類房屋一般指臨街的鋪面房或商品市場中的營業用房，規模有限，訴訟標的也相應有限。隨著城市建設的發展，出租房屋的面積、高度的增加，訴訟標的也普遍上升，在江蘇省高級人民法院審理的房屋租賃案件中，訴訟標的一般是幾十萬元，有一些案件達到百萬元以上，有兩起一審案件的訴訟標的超過了一千萬元。

　　我國現行立法根據訂立合同的主體和目的將合同分為經濟合同和非經濟合同。法人、其他經濟組織、個體工商戶、農村承包經營戶為實現一定經濟目的而訂立的合同是經濟合同，此外屬非經濟合同。房屋租賃合同大部分是非經濟合同，因為這類合同的主體主要是個人。但新類型房屋租賃案件中的租賃合同往往是經濟合同，因為這類合同是非個人主體為了經濟目的而訂立的。

　　2．案件類型上的變化

　　新型的房地產案件出現后，房地產案件的類型越來越多，概括起來有以下幾個方面：房地產開發經營方面的案件，城市私房買賣、租賃等方面的案件，農村房屋、宅基地、山林水利等方面的案件，城市公房使用權方面的案件，離開原單位的職工與原單位房屋使用權方面的案件等。[2]傳統的房屋租賃案件也隨之被分開：私有房屋租賃案件仍然存在，公房租賃中的糾紛歸入城市公房使用權等方面的案件。另外還產生了新類型的房屋租賃案件，根據當事人是否具有房地產開發經營資格，這類案件可分為房地產開發經營案件和經濟糾紛案件。

　　房地產開發經營案件，概括地說，就是指在房地產開發經營過程中所產生的案件的總稱。[3]從最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》的精神來看，這類案件是指至少有一方當事人是房地產開發經營案件。房地產開發企業向他人出租商品房而發生的糾紛是房地產經營過程中發生的糾紛，應該屬于房地產開發經營案件。其他非個人主體為非住宅用房發生的糾紛，因為合同性質發生了變化，影響了案件性質，由傳統的普通民事案件變為經濟糾紛案件，但根據最高人民法院《關于房地產案件受理問題的通知》等，這些案件仍應由民事審判庭受理。

　　3．法律適用上的變化

　　《城市房地產管理法》施行前，審理房屋租賃案件適用的法律法規有：《城市私有房屋管理條例》第4章，《城市房屋拆遷管理條例》第24條，最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第57條，《關于貫徹執行<民事通則》若干問題的意見（試行）》第119條以及有關批復，參照建設部、國家物價局、國家工商局《關于加強房地產交易市場管理的通知》的有關規定，建設部《城市公有房屋管理規定》第4章等。審理案件的主要原則是：既保護出租人的房屋所有權，又維護承租人對租賃房屋的正當承租權，充分發揮房屋的使用效能，以適應社會主義經濟建設和人民生活的需要。

　　審理新類型的房屋租賃案件主要適用和參照經濟合同法、城市房地產管理法第四章第4節，建設部《城市房屋租賃管理辦法》，軍隊房地產開發經營的規定等。審理這類案件首先貫徹上述原則，此外，屬于房地產開發經營案件的，要貫徹有利于房地產業健康發展、有利于保護有效合同、有利于公平保護當事人合法權益的原則；屬于經濟糾紛案件的，要貫徹《全國經濟審判工作座談會紀要》確立的有關原則。

　　二、審理新類型房屋租賃案件中遇到的問題

　　1．未辦理登記備案的房屋租賃合同的效力

　　房地產管理法規定：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產管理部門登記備案。城市房屋租賃管理辦法規定：不僅簽定、變更、終止租賃合同應當登記備案，而且要領取《房屋租賃證》。該證是租賃行為合法有效的憑證。但在當事人訴至法院的房屋租賃糾紛中，經過審查，有的租賃合同未辦理登記備案，也未領取《房屋租賃證》，這是否影響合同的效力？或者說是否導致合同被宣布為無效？對此，有的觀點認為：法人之間、其他組織之間及相互之間訂立的房屋租賃合同，可不因未向房產管理機關登記備案手續而認定無效，但在認定合同有效后，應責令當事人向房產管理機關補辦登記備案手續。[4]

　　筆者同意這種意見，因為：（1）從規定看，城市房屋租賃管理辦法規定：不按期申報《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款。并不因未領取該證而認定租賃行為非法無效。江蘇省高級人民法院《關于當前經濟審判工作中若干問題的討論紀要》中規定：當事人訂立的經濟合同，其內容、目的并不違反法律和行政法規的禁止性規范，只是在形式上或其他方面一般地違反了行政管理規定，可按照違反有關行政管理規定處理，不因此確認合同無效。（2）從結果來看，如果一概都認定不登記就無效，到法院處理糾紛就會很難，有些當事人并不是不知道需登記，而是知道不登記是不合法的就是要鉆空子。如不登記就無效，對那些偷、漏稅的當事人處罰就沒有依據，對受害的當事人也不利。對這些問題還是實事求是區分情況來處理較好。[5]最高人民法院1993年在大連召開的全國民事審判工作座談會指出：人民法院審理房屋租賃案件，當事人沒有依據規定辦理房屋租賃登記手續的，應責令其補辦有關手續。

　　2．以違法建筑為標的物的房屋租賃合同的效力

　　違法建筑又稱違章建筑，是指那些未取得建設工程規劃許可證或違反許可證的規定進行建設的房屋，當前的建筑市場中違法工程較多，如廣東省1996年以來在建的50萬元以上工程項目中有22％沒有辦理報建手續。[6]受此影響，進入審判領域的房屋屬于違法建筑的也為數不少。在新類型的房屋租賃中，屬于違法建筑的房屋可能價值巨大，如中國人民解放軍財物干部培訓中心出租給江蘇有富遠東渡假有限公司的大樓共22層，其中3層以上均屬于違法建筑。對于以違法建筑為標的物的房屋租賃合同是否有效，審判實踐中有兩種不同的觀點。一種觀點認為：房地產管理法并未規定出租房屋必須已經取得建筑規劃許可證，城市規劃法第40條規定對違法建筑可按一般房屋案件處理，租賃合同有效。另一種意見認為，城市房屋租賃管理辦法規定，屬于違法建筑的房屋不得出租，因此，發現違法建筑為標的物發生的租賃合同應認定為無效。

　　筆者認為，（1）建設部制定的城市《房屋租賃管理辦法》是行政規章，不是法院審理案件適用的依據，而是可以參照的依據。經濟合同法規定，違反法律和行政法規的合同為無效，不能以合同違反部門規章確認其無效。（2）根據城市規劃法第40條的規定，違法建筑影響城市規劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令限期改正，并處以罰款。這說明我國法律是允許對違法建筑采取補救措施的。（3）城市房屋租賃管理辦法規定，屬于違法建筑的房屋不得出租，這雖然是禁止性規定。但在實踐中，城市規劃行政管理部門往往給違法建筑補辦手續。如上舉之例，南京市規劃局就給違法建筑補辦了許可證。（4）承租方應當對所租房屋盡法律上的審查義務，應當知道該房屋是否屬于違法建筑，其在明知的情況下簽訂合同，就排除了欺詐、重大誤解和顯失公平這些可以宣布合同無效和撤銷合同的事由。（5）當事人在訴訟中補辦了手續，可以認定合同有效，如果合同不能履行，可以按合同解除的規定處理，在區分責任時，應當考慮房屋在出租時是違章建筑這一情形。

　　3．預租合同是否有效

　　房屋租賃是房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用的行為。出租人可以是房屋產權的所有人（如私有房屋、集體所有的房屋），也可以是國家授權行使房屋所有權的法人（如國有房屋的出租人）。這就是說，作為出租人，必須是房屋所有權人。[7]房屋所有權人的重要法律特征就是要辦理所有權登記，領取房屋所有權證。城市房屋租賃管理辦法規定：未取得房屋所有權證的房屋不得出租。這一條是對現房而言的。當前在司法實踐中出現了“預租”的問題。預租是指一方當事人將正在建設尚未竣工的商品房屋出租給他人的情況，對于這種預租合同的效力，審判實踐中有兩種不同的觀點。一種觀點認為：目前國家對商品房的預租無禁止性規定，當事人通過真實意思表示簽訂的預租合同有效。另一種觀點認為：出租方未取得出租房的產權證，不具備房屋出租的法定條件，預租合同無效。

　　筆者認為，（1）預租只能存在于商品房屋領域里。商品房屋是指由開發公司綜合開發，建成后出售的住宅、商品用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工單位建設或者參加統建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不屬于商品房屋范圍。預租合同的出租方只能是房地產開發企業。（2）商品房屋的預租和預售具有共性，都是在未取得房屋所有權證情況下實施的房地產開發經營行為。預售出現的早一些，已經由立法滯后、管理跟不上、出現問題較多的階段發展到立法完善、管理規范的階段，預租也將經歷同樣的過程。（3）預租行為與現房的租賃行為是不同的，不能套用法律法規中關于現房租賃行為的規定。對于房屋預租，現行法律法規并無禁止性規定，根據“法無禁止即為自由”的原則，當事人通過真實意思表示而簽訂的預租合同，可以確認為有效。（4）預租存在于房屋未竣工的特定階段，當房屋竣工以后，當事人仍然要遵守現房租賃的規定，服從現房租賃的管理。（5）從現實發展來看，商品房的預租正方興未艾。如上海市近期出臺了一批消化空置房的措施，其中就包括開展待竣工商品房預租試點，在此基礎上逐步規范、完善法規。試點工作已于今年7月1日起實施。[8]

　　4．關于在租賃活動中規避法律的問題

民法通則第58條規定：以合法形式掩蓋非法目的的民事行為無效。在這種情況下，往往是兩個以上的民事行為結合在一起，形式上的民事行為是合法的，實質上的民事行為是違法的。在房屋租賃行為中，存在著不少規避法律的行為。（1）《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓房地產并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。由于該稅只針對房地產轉讓征收，導致不少人準備通過將房地產轉讓規避成房地產租賃的辦法，來繞開土地增值稅。對此，可按合同實際性質處理，宣布房屋租賃合同無效。（2）以營利為目的的房屋租賃中，有相當部分的房屋所占用的土地使用權是以劃撥方式取得的，由此形成了土地出租。我國法律規定，這種情況應當向國家上繳土地收益。但有些單位通過商場柜臺、攤位出租或采取合作、承包、以房產入股經營和聯營等隱形租賃方式，還有的單位將劃撥來的場地與他人合作建房，然后再用出租的方式供出資的合作方租用，這名義上是房屋租賃，而實際上是一種隱形的土地租賃形式。法院在審理此類案件時，應把握性質，按國家有關土地使用權出租的規定進行處理。（3）租金是繳納房產稅等稅收的計稅依據，有的當事人為達到偷漏稅費的目的，采取隱價瞞租或更換名目的方法，如將租金改為拆遷損失補償金。這種情況下，租金條款無效，但不影響整個租賃合同的效力，其余部分仍然有效。

　　5．軍隊房屋出租的程序問題

　　《中國人民解放軍房地產管理條例》規定：軍隊房地產在保證戰備和部隊住用并保守軍事秘密的前提下，可以對空余房地產依法進行開發經營活動，利用空余房屋租賃是軍隊房地產開發經營的主要方式之一。在審判實踐中涉及軍隊的新類型房屋租賃案件雖然數量少，但影響大，不可忽視。審理這類案件的關鍵是掌握軍隊出租房屋的有關程序。軍隊出租首先要經過嚴格的審批手續，根據房屋面積和承租者身份，要由相應的機關審批；其次，持批準文件和租賃雙方草簽的意向書申領《利用房地產開展經營活動許可證》；第三，持許可證到地方房地產交易部門辦理交易手續；最后，持正式簽訂的合同到軍隊房地產管理部門辦理登記注冊手續，對于第三八步驟，有的觀點認為軍隊出租房屋不需要到地方登記備案，領取租賃許可證，筆者認為，這是一種錯誤的認識。房屋租賃要向房產管理部門登記備案是《城市房地產管理法》的規定，該法對我國城市規劃區國有土地范圍內從事的一切房屋租賃都適用，軍隊出租房屋也不例外。而且，《軍隊利用房地產開展經營活動的規定》指出：軍隊利用房地產開展經營活動，應遵守國家和軍隊的有關法規、政策，接受地方政府房地產等部門的監督管理。因此，軍隊出租房屋也要到當地房管部門登記備案。

　　三、用合同法的基本理論指導案件的審理工作

　　房地產權利是重要的民事權利，包括房地產物權（國有土地使用權、房屋所有權），房地產他項權利（房地產抵押權）和房地產債權（房屋租賃權）。合同法是調整債權關系的基本法律，掌握合同法的基本理論對于審理新類型的房屋租賃案件有著極大的作用。此外，租賃政策在社會主義市場經濟的條件下，主要是用于規范住宅用房，對于租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方通過合同協商議定租金和其他租賃條款，因此，審查合同就成為審理案件的主要工作。我國正在起草統一的、較為完備的合同法，全國人大還下發了征求意見稿。從今后的發展來看，房屋租賃合同與經濟合同法規定的財產租賃合同將融為一體，統一地適用法律，不因主體而割裂；要約和承諾的制度將為判斷合同是否成立提供關鍵性依據；對合同效力的重新劃分，新增加的締約過失責任、合同履行中抗辯權的行使等制度將為我們審理案件提供新的思路。

　　1．房屋租賃合同的法律特征

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人給付租金的合同。房屋租賃合同既有租賃合同的共性，即雙務、有償、諾成性以及在租賃期內由出租人轉移特定租賃物的占有、使用權給承租人的法律特征，同時房屋租賃在各國民法中均被規定為特種租賃，因而具有自身的個性。（1）在一般租賃合同中，出租人包括四種民事權利主體：財產所有權（經營權）人、典權人、使用權人、善意占有人。[9]而房屋租賃合同中的出租人只能是房屋所有權人。（2）一般租賃合同是有期限的，而房屋租賃合同中有相當部分如城鎮居民租住國家所有的住房是不定期限的，其實作為嚴格的租賃行為必須有明確的期限。新類型房屋租賃案件中的租賃合同基本是有期限的。（3）租賃合同應當采用書面形式，但房屋租賃不僅應當簽訂書面合同，還應當向房產管理部門登記備案。對一般租賃合同沒有后一要求。（4）違反一般租賃合同應承擔的違約責任的基本方式是支付違約金或賠償損失。但有標的物為不動產的情形的，另一方可以請求人民法院強制實際履行。[10]房屋租賃合同在當事人之間既引起債權法律關系，又引起物權法律關系。《日本民法典》第605條規定不動產的承租權登記后成為物權我國法律規定買賣租賃房屋的，原租賃關系繼續保持：拆遷安置不破租賃；出租人出賣租賃房屋，承租人享有優先購買權。

　　2．房屋租賃合同當事人的權利義務

　　當事人的權利義務是合同的核心內容，大多數糾紛都因為是否按約履行義務而發生。在房屋租賃合同中，一方當事人享有的權利就是另一方應承擔的義務。城市房屋租賃管理辦法用專章規定了當事人的權利義務，其中出租人的主要義務是：應當按照約定的期限將房屋交付給承租人，在租賃期限內確需提前收回房屋的，應當事先征得承租人同意。承租人的主要義務是：必須按期繳納租金，應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。該辦法第24條規定，當承租人將承租的房屋擅自轉租或轉讓、轉借他人或擅自調換使用的，擅自改變用途的，拖欠租金累計六個月以上的，利用承租房屋進行違法活動的，出租人有權終止合同，收回房屋。這一條也是規定承租人的義務。總之，該辦法對承租人的權利義務以及出租人的權利規定得比較明確具體，但對出租人的義務的規定確顯不足。

　　筆者認為：除了現有規定，出租人的主要義務是對房屋承擔瑕疵擔保義務，（1）出租人應保證出租房屋權屬清楚，出租權沒有瑕疵，第三人不能對出租的房屋主張權利，從而影響承租人的承租權。（2）出租人應保證安全，保證交付的房屋符合法定或約定的標準。在租賃期限內，出租人應對房屋質量瑕疵負擔保責任，應當負責房屋的維護，合同另有約定的除外。房屋質量如有瑕疵危及承租人的安全，承租人雖然在簽訂合同時已知有瑕疵，仍有權解除合同。（3）出租人應當保證交付的房屋符合約定的用途，并在租賃期限內持續保證，因出租人的原因致使承租人不能按約使用房屋的，承租人可以解除合同。

　　3．使用標準合同中存在的問題

　　標準合同又稱格式合同，廣泛使用于合同內容相對固定而簽訂數量眾多的場合，如供水、供電、貸款、保險、房屋租賃等。格式合同的優點是簽訂便利，缺點是有的內容顯失公平，制訂格式合同一方較多地考慮自己的利益，加重公民和中小企業的責任。[11]在新類型房屋租賃案件中使用的標準租賃合同不存在上述缺點，因為合同的當事人都不是合同的制訂者。這種合同是房管機關作為管理者制訂的。但在實踐中使用的標準合同不夠統一，目前使用的房屋租賃契約是建設部1992年制訂的，各地在使用時還對合同條款作調整，還有的地方使用工商行政管理機關監制的合同。在合同生效的問題上，建設部文本有的規定合同要經過公證才生效，還有的規定合同要經過工商部門監證才生效。公證是對合同真實性、合法性的證明，我國法律對合同的公證實行自愿原則，沒有規定簽訂房屋租賃合同必須進行公證。監證是國家對合同進行管理和監督的行政措施，我國對合同的監證形式，除法律另有規定外，允許當事人自由選擇采用。因此，這些合同文本的規定相互沖突，統一地使用建設部制定的標準合同。

　　4．合同生效與登記備案的關系

　　關于房屋產權登記與房屋買賣合同效力的關系問題，曾經是一個爭議的焦點，這個問題擴展開來就是房地產權屬登記與房地產轉讓合同的關系問題。現在大多數人都認為房地產權屬登記不是房地產轉讓合同有效成立的要件，它只是房地產物權有效轉移的標志，屬于房地產轉讓合同中的履行行為。房屋租賃的登記備案與權屬登記有所不同，后者實質是物權登記，而租賃形成的是債權，因此房地產管理法沒有在房地產權屬管理一章中規定房屋租賃的登記備案。

　　筆者認為：登記備案不是房屋租賃合同的有效要件，二者間的關系也不同于權屬登記與轉讓合同的關系。（1）從目的來看，租賃合同實行登記備案制度，一方面可以較好地防止自由、自發、非法出租房屋，另一方面也可以防止國家稅費流失。（2）從性質來看，登記備案或頒發《房屋租賃證》是國家對房屋租賃實行管理和控制的一種手段，也是國家對這種房地產交易行為的認可，這個環節有很強的行政功能。（3）從審查的內容來看，通過登記備案審查合同主體是否合格，客體是否合格，合同內容是否合法，是否按規定繳納了稅費。因此，登記備案是一種事后審查行為，是行政主管機關對合同效力的評價，其本身不是合同生效的要件，就如同法院使用審判權確認合同有效或宣布合同無效一樣。

　　隨著我國經濟更加市場化，房地產租賃市場將成為整個房地產交易市場最為活躍的部分。近年來我國出租房屋數量大幅度增加，目前廣州市租房已超過全市房屋的十分之一，深圳市達到三分之一。[12]在這種情況下，房屋租賃案件的數量在人民法院審理的房地產案件總數中將繼續保持首位，新類型的房屋租賃案件也將成為審理工作中的熱點。沒有發達的租賃市場，房地產市場是不完善的，但發達的租賃市場和完善的房地產市場更加需要及時有效的司法保障，
　　【注釋】
　　*江蘇省高級人民法院民庭
[1]引自《房地產案件審判實務與問題研究》第127頁。最高人民法院民事審判庭編，人民法院出版社。
[2]引自馬原《加強房地產案件的審判，促進房地產業的健康發展》。《房地產案件審判實務與問題研究》第12頁。
[3]引自梁書文《關于審理房地產開發經營案件的幾個問題》，《城市房地產管理法理論與實務講座》第117頁，及高人民法院城市房地產管理法培訓班編，法律出版社。
[4]引自《房地產案件審判實務與問題研究》第 173頁。
[5]引自沈建忠《有關房地產交易問題》，《城市房地產管理法理論與實務講座》第85頁。
[6]引自1996年12月24日《房地產報》第3版。
[7]引自《城市房地產管理法實用講話》第、71頁。中國商業出版社。
[8]引自1997年7月11日《房地產報》第二：版。
[9]引自《中國民法學·民法債權》第649頁。法律出版社。
[10][11]引自《關于<合同法（征求意見稿）>幾個問題的說明》第8、9頁。
　　[12]引自1996年 12月20日《房地產報》第5版。