物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的法律調(diào)整

Legal Regulation on Charging Mechanism in Realty Management

　　一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用概述

　　（一）概述

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于廣義的公共基金之一種。它是屬于全體區(qū)分所有權(quán)人的共有財(cái)產(chǎn)，專門用于住宅小區(qū)物業(yè)基本維護(hù)、修繕、整治工作與日常管理，并提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所支出的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的歸集義務(wù)人是建筑物區(qū)分所有權(quán)人，[1]由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的設(shè)置目的在于共同事務(wù)的管理，對(duì)其設(shè)置方式、金額、分?jǐn)偂⒈９堋⑦\(yùn)用及移交等事項(xiàng)均應(yīng)作明文規(guī)定，以杜爭(zhēng)議。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用又可稱為物業(yè)管理費(fèi)，兩種稱謂的側(cè)重點(diǎn)不同：一則傾向于區(qū)分所有權(quán)人共同體與物業(yè)服務(wù)提供人之間的合同角度；一則傾向于對(duì)共同財(cái)產(chǎn)、共同事務(wù)的管理角度。我國(guó)物業(yè)小區(qū)的管理維護(hù)實(shí)踐，是伴隨著住房政策的改革而進(jìn)行的。這其中，由于權(quán)利義務(wù)關(guān)系不夠明晰，導(dǎo)致業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司之間“吵群架”的現(xiàn)象激增，社會(huì)矛盾激化。一段時(shí)期以來(lái)，物業(yè)服務(wù)公司甚至錯(cuò)誤地將自己定位于業(yè)主的管理者，混淆民事管理與行政管理，導(dǎo)致物業(yè)管理一詞日益引發(fā)業(yè)主反感，而傾向于物業(yè)服務(wù)的說(shuō)法，以強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的服務(wù)者身份，彰顯區(qū)分所有權(quán)人的主人地位。事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)費(fèi)與物業(yè)管理費(fèi)并無(wú)本質(zhì)的區(qū)別。

　　對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行管理的方式有兩種：一是由區(qū)分所有權(quán)人自行管理，即自主管理；二是由區(qū)分所有權(quán)人委托專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，常見(jiàn)的有委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)ｉT的清潔、保安、設(shè)備維護(hù)公司等進(jìn)行相關(guān)的管理，稱委托管理。這兩種方式下，均產(chǎn)生管理費(fèi)用問(wèn)題。對(duì)于區(qū)分所有權(quán)人而言，即面臨著管理費(fèi)用的分擔(dān)問(wèn)題，是謂管理費(fèi)用分擔(dān)金。管理費(fèi)分擔(dān)金是為確保區(qū)分所有建筑物的功能，維持區(qū)分所有建筑物管理運(yùn)營(yíng)順利進(jìn)行所必需的基本費(fèi)用。現(xiàn)代各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法上，區(qū)分所有權(quán)人支付管理費(fèi)是作為管理團(tuán)體成員的一項(xiàng)基本義務(wù)，而為各國(guó)區(qū)分所有權(quán)法及管理規(guī)約所一致規(guī)定。[2]該義務(wù)與區(qū)分所有權(quán)人基于專有部分所有權(quán)的共有持分權(quán)聯(lián)系緊密。

　　（二）立法例

　　1．德國(guó)。1951年在參酌1938年法國(guó)《有關(guān)區(qū)分各階層不動(dòng)產(chǎn)共有之法律》，1942年意大利《民法》第7章第2節(jié)關(guān)于“建筑物（大廈）共同所有”（區(qū)分所有權(quán)法）及1948年奧地利《住宅所有權(quán)法》的基礎(chǔ)上，德國(guó)制定了《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱WEG），并于1973年經(jīng)歷兩次修正。[3]WEG第21條第5項(xiàng)第4款規(guī)定，積存相當(dāng)?shù)木S護(hù)準(zhǔn)備金被視為是合乎住宅所有權(quán)人全體利益的通常管理事項(xiàng)。第28條第1項(xiàng)規(guī)定，要求管理人每年必須制作經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，且其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃必須包括住宅所有權(quán)人就第21條第5項(xiàng)第4款規(guī)定維修準(zhǔn)備金之分擔(dān)給付額。為確保維護(hù)準(zhǔn)備金之財(cái)源穩(wěn)定，于同條第2項(xiàng)明確，住宅所有權(quán)人經(jīng)管理人通知，負(fù)有給付經(jīng)營(yíng)計(jì)劃相當(dāng)之預(yù)付款的義務(wù)。[4]根據(jù)WEG第28條的規(guī)定，每年由管理人做出費(fèi)用結(jié)算，并經(jīng)住宅所有權(quán)人多數(shù)做出決議。該費(fèi)用之結(jié)算，即意味著住宅所有權(quán)人費(fèi)用支付義務(wù)之屆期。費(fèi)用之催收，由共同體或經(jīng)共同體授權(quán)或委托的管理人或某住宅所有權(quán)人進(jìn)行。由管理人所制定之年度經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，規(guī)定以住房管理費(fèi)用的形式，定期交納預(yù)付費(fèi)用，并建立公積金；對(duì)該計(jì)劃之通過(guò)，亦以住宅所有權(quán)人多數(shù)決定形式進(jìn)行決議。[5]

　　2．法國(guó)。法國(guó)法對(duì)區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定遠(yuǎn)早于德國(guó)法。對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法確認(rèn)最早體現(xiàn)在1804年 《法國(guó)民法典》第664條。但由于當(dāng)時(shí)對(duì)區(qū)分所有權(quán)的獨(dú)立存在與發(fā)展一直存有敵意，最終導(dǎo)致民法典僅設(shè)一條文對(duì)區(qū)分所有權(quán)加以確立。[6]1938年的《有關(guān)區(qū)分各階層不動(dòng)產(chǎn)共有之法律》（以下簡(jiǎn)稱1938年法）針對(duì)社會(huì)現(xiàn)實(shí)進(jìn)行了細(xì)化性質(zhì)的規(guī)定，并同時(shí)廢止第664條。該法分兩部分，其一為區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體關(guān)系，共有6個(gè)條文；第二部分規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人間法律關(guān)系，共計(jì)7個(gè)條文。其中第6條規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)負(fù)擔(dān)共用部分之保存費(fèi)、維持費(fèi)及管理費(fèi)。至于此類費(fèi)用之分擔(dān)，依區(qū)分所有權(quán)人所有部分面積及位置所折算之價(jià)格的比例予以確定，已支付此類費(fèi)用之人對(duì)未支付之人的專有部分及共有部分的持分有優(yōu)先受償權(quán)。[7]現(xiàn)行《法國(guó)住宅分層所有權(quán)法》共114條，內(nèi)容詳盡，主體由1965年修正1938年法部分與1967年3月的行政命令構(gòu)成。其中第28至39條規(guī)定有關(guān)管理人事項(xiàng)，包括了會(huì)計(jì)與預(yù)算、各項(xiàng)負(fù)擔(dān)之強(qiáng)制征收及對(duì)未支付繳納金利息之收取等內(nèi)容。[8]

　　3．日本。日本舊民法曾直接仿效法國(guó)民法典664條規(guī)定區(qū)分所有財(cái)產(chǎn)制度，現(xiàn)行民法即1896年頒行民法第208條規(guī)定：“數(shù)人區(qū)分一棟建筑物而各有其一部分者，該建筑物及其附屬物之共用部分，推定其屬于共有。共用之修繕費(fèi)用及其他費(fèi)用，按各自所有部分分擔(dān)之。”該規(guī)定由于受限于日本的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，在長(zhǎng)達(dá)半個(gè)多世紀(jì)的時(shí)間內(nèi)，并沒(méi)有發(fā)揮多大的功能，事實(shí)上可以說(shuō)處于休止?fàn)顟B(tài)。1962年4月4日，日本頒布《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》，并于1963年4月1日開(kāi)始施行。后發(fā)展至90年代，由于日本經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，致使人口大量集中都市，地價(jià)高漲，土地立體空間利用急速進(jìn)展，分層大樓廣泛普及，且其規(guī)模亦逐漸增加。于是1983年對(duì)法律進(jìn)行了重大的修正，修正方向是建立對(duì)區(qū)分所有建筑物適當(dāng)?shù)墓芾碇贫燃皩?duì)區(qū)分所有權(quán)人間利害關(guān)系的適當(dāng)調(diào)整制度。其結(jié)果，因采用集會(huì)中心主義及多數(shù)決處理方法，使得區(qū)分所有權(quán)人關(guān)系的團(tuán)體性得到重視。即對(duì)規(guī)約之設(shè)定、變更與共用部分之變更、對(duì)區(qū)分所有權(quán)人之區(qū)分所有權(quán)有重大影響的事項(xiàng)以集會(huì)的特別多數(shù)決予以決定；并同時(shí)建立對(duì)違反義務(wù)者提起排除訴訟及建筑物重建制度。該法還彌補(bǔ)了以前法律所未規(guī)定的一項(xiàng)空白，即為使區(qū)分所有建筑物登記合理化，現(xiàn)行法律明確規(guī)定，專有部分、共用部分與基地利用權(quán)應(yīng)為一體性。該法的第1章第2節(jié)第19條對(duì)共用部分的負(fù)擔(dān)及利益收取等進(jìn)行了規(guī)定，第18條第4項(xiàng)中更是明確“因共用部分締結(jié)損害保險(xiǎn)契約者，視為有關(guān)共用部分之管理事項(xiàng)。”第56條規(guī)定（剩余財(cái)產(chǎn)之歸屬）“解散后之管理組合法人之財(cái)產(chǎn)，除規(guī)約另外情形外，以與第14條所定比例相同之比例，歸屬于各區(qū)分所有人。”[9]

　　4．美國(guó)。美國(guó)聯(lián)邦住宅局 （Federal House Administration）于1962年制定了 《公寓所有權(quán)創(chuàng)設(shè)模范法》（Model Statute for the Apartment Ownership），該法共29條。其中第10條規(guī)定了共用收益及共益費(fèi)用；第24條規(guī)定了公寓所有權(quán)人未支付共益費(fèi)用時(shí)受讓人或受讓人之連帶責(zé)任及個(gè)別責(zé)任。美國(guó)各州以此為依據(jù)而陸續(xù)制定了相應(yīng)的規(guī)定。1957年《統(tǒng)一區(qū)分所有法》（The Uniform Condominium Act）出臺(tái)。美國(guó)區(qū)分所有權(quán)的創(chuàng)設(shè)也要求采登記制度，但對(duì)于房屋的開(kāi)發(fā)人，規(guī)定了一些特殊義務(wù)。其中一項(xiàng)，要求開(kāi)發(fā)商依據(jù)申報(bào)書(shū) （Declaration）的規(guī)定，制定 “前期規(guī)約”（Covenants），規(guī)定管理組織之運(yùn)作、共有財(cái)產(chǎn)之管理維護(hù)事項(xiàng)，以及管理費(fèi)之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及比例分擔(dān)等。[10]

　　5．我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》[11]規(guī)定中未將通常的管理費(fèi)用與公共基金進(jìn)行區(qū)分，而是進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定。這與行政院草案的初衷是相悖的，在草案中，原本打算對(duì)公共基金與管理費(fèi)用加以區(qū)別，公共基金乃預(yù)防性基金，于公寓大廈遇修繕或改建時(shí)使用，管理費(fèi)則屬于一般費(fèi)用，兩者截然不同。因此，公共基金的來(lái)源是區(qū)分所有權(quán)人而非住戶；而管理費(fèi)的來(lái)源則有可能包含全體住戶，即嚴(yán)格區(qū)分公共基金為區(qū)分所有權(quán)人得依決議來(lái)繳納或分擔(dān)之義務(wù)，管理費(fèi)用為管理委員會(huì)為管理大廈所支出的行政費(fèi)用，無(wú)論其為區(qū)分所有權(quán)人或住戶，均應(yīng)繳納管理費(fèi)用。現(xiàn)行《公寓大廈管理?xiàng)l例》第18條第2項(xiàng)的規(guī)定，公共基金于管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)成立后移交之，使得公共基金與管理費(fèi)用仍會(huì)合而為一，而由管理負(fù)責(zé)人或管委會(huì)負(fù)責(zé)管理。如此，可能造成公共基金與管理費(fèi)用混雜使用，無(wú)法使公共基金發(fā)揮應(yīng)有之功用。[12]

　　6．我國(guó)大陸。在服務(wù)價(jià)格的形成上，我國(guó)有過(guò)政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)三種方式。所謂的政府定價(jià)，即由政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門決定物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主收取的費(fèi)用。最早體現(xiàn)在1994年建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、1996年的國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中。這種政府定價(jià)的方式已經(jīng)被國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部在2003年底頒布的 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》廢止。該管理辦法中規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的多少，可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)或?qū)嵭姓笇?dǎo)價(jià)格，而取消了原來(lái)的政府定價(jià)制度。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。一般而言，只有經(jīng)濟(jì)適用性住房的物業(yè)收費(fèi)準(zhǔn)備實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，如果經(jīng)濟(jì)適用房的小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，則由業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司協(xié)商價(jià)格。目前國(guó)內(nèi)就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用分等收費(fèi)方法處于領(lǐng)跑地位的是上海市 （北京雖也有過(guò)嘗試但并未出臺(tái)正式規(guī)定），從2005年10月1日起 《上海市住宅物業(yè)分等收費(fèi)管理暫行辦法》開(kāi)始實(shí)施，按照“合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符”的原則對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行“菜單式”管理。在服務(wù)內(nèi)容的確定上，可以由區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)自身的生活需要與經(jīng)濟(jì)能力選擇適合自己的物業(yè)服務(wù)管理等級(jí)與種類，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成合同。具體來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)的設(shè)定，一方面取決于樓盤檔次的高低、綠化率、容積率、共用設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)程度、配套設(shè)施的完備程度、小區(qū)環(huán)境總體狀況等硬件設(shè)施，還取決于物業(yè)服務(wù)管理是否規(guī)范，保安保潔等日常服務(wù)是否到位，設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的及時(shí)性與充分程度等等軟件服務(wù)檔次及標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主可以自己選擇物業(yè)公司，自己選擇收費(fèi)檔次，并可通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行，以避免物業(yè)管理的相對(duì)壟斷性導(dǎo)致的收費(fèi)與服務(wù)不符。

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)費(fèi)用由四部分組成：一是用于房屋及其設(shè)備的維護(hù)和修繕費(fèi)用；二是各種地下管線、化糞池等公共設(shè)施的維修和清掏費(fèi)用；三是用于環(huán)境保潔和綠化的費(fèi)用；四是用于社會(huì)保安的費(fèi)用。

　　二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳

　　（一）收費(fèi)難現(xiàn)象及其原因分析

　　2005年10月30日，北京57名業(yè)主因長(zhǎng)期拒付物業(yè)費(fèi)，并不履行判決，被朝陽(yáng)法院以“堵被窩”方式強(qiáng)制執(zhí)行，其中16人被司法拘留。這在各界引發(fā)了爭(zhēng)議。因?yàn)榍方晃飿I(yè)費(fèi)不僅在北京大量存在，也是一個(gè)全國(guó)性的普遍現(xiàn)象，欠費(fèi)是物業(yè)糾紛的一個(gè)矛盾沖突點(diǎn)。可以說(shuō)，物業(yè)管理在中國(guó)發(fā)展的20余年中，始終在收費(fèi)難與收費(fèi)糾紛中前行。據(jù)朝陽(yáng)法院相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，短短3年時(shí)間，朝陽(yáng)法院物業(yè)管理糾紛案件已激增10倍，且仍以200％以上的年增長(zhǎng)率持續(xù)增長(zhǎng)，90％以上的案件是物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)的。而大多數(shù)業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)閷?duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿，造成物業(yè)公司即使贏了官司，也很難執(zhí)行。目前，此類案件已占執(zhí)行案件總量的10％。根據(jù)北京市建委小區(qū)辦的隨機(jī)抽樣調(diào)查，去年北京市商品房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)繳納率不超過(guò)65％；北京物業(yè)管理商會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，在回遷房小區(qū)，這一數(shù)字甚至不足三成。[13]2004年，北京市居住小區(qū)管理辦公室曾對(duì)該市28個(gè)商品房小區(qū)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到80％以上的只有14個(gè)小區(qū)，占調(diào)查總數(shù)的一半；其余14個(gè)小區(qū)中，有8個(gè)小區(qū)的收費(fèi)率為60％左右，另外6個(gè)小區(qū)的收費(fèi)率只有約30％。[14]“收費(fèi)難”現(xiàn)象由此可見(jiàn)一斑。

　　物業(yè)公司提供的服務(wù)不能滿足業(yè)主要求、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費(fèi)不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。據(jù)中消協(xié)2005年全國(guó)投訴情況分析，消費(fèi)者投訴物業(yè)管理的有3830件，其中涉及服務(wù)質(zhì)量的有2136件。[15]國(guó)家發(fā)改委2004年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)指出，由于物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定亂收費(fèi)，以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明導(dǎo)致的群眾投訴，一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問(wèn)題的第3位。拒交物業(yè)費(fèi)是單個(gè)業(yè)主所能找到的最直接的維權(quán)方法，與民事訴訟或向相關(guān)行政部門反映情況相比，這種私力救濟(jì)最為直接和有力。在北京朝陽(yáng)法院“堵被窩”強(qiáng)制執(zhí)行后，其他存在類似執(zhí)行難問(wèn)題的法院似乎并沒(méi)有仿而效之，似乎也折射出社會(huì)對(duì)這種救濟(jì)方式的某種程度的包容與體諒。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)分所有建筑小區(qū)具有最初的掌控權(quán)，可以選聘其認(rèn)為合適的物業(yè)服務(wù)公司，甚至“建管合一”，而業(yè)主對(duì)前期物業(yè)公司的選聘并沒(méi)有決定權(quán)，這是業(yè)主和物業(yè)公司矛盾重重的原因之一。這種沖突在本世紀(jì)初，達(dá)到了一個(gè)高潮，但矛盾并沒(méi)有必然帶來(lái)物業(yè)訴訟數(shù)量的增加，這個(gè)曲線在2003年以后才陡升上去。朝陽(yáng)法院提供的數(shù)字表明，2005年該院受理了超過(guò)7000件物業(yè)糾紛案，2004年的這一數(shù)字為1898件，而在2002年，僅有194件。物業(yè)管理作為一種商業(yè)化公共事務(wù)管理，傳統(tǒng)行政對(duì)其制約和影響力大大降低，其處理結(jié)果也不盡如人意，這是物業(yè)訴訟近年突增的原因。在法庭上，多數(shù)坐在被告位置上的不是物業(yè)管理企業(yè)，而是業(yè)主。以海淀法院為例，2003年全院受理的192件物業(yè)糾紛案件，僅有11件是業(yè)主訴物業(yè)管理企業(yè)，其余全是物業(yè)管理企業(yè)訴業(yè)主，占到全部案件的94％。2004年前2月，比例升為99．2％。[16]在朝陽(yáng)區(qū)法院2005年11月以來(lái)審結(jié)的2140件物業(yè)糾紛案件中，物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)的一共2021件，占到了結(jié)案數(shù)量的94．44％。而業(yè)主抗辯的理由多為對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)無(wú)經(jīng)營(yíng)資格、不服務(wù)或服務(wù)不達(dá)標(biāo)、擅自占用或出租公攤面積等。[17]造成現(xiàn)階段物業(yè)管理糾紛激增的原因，主要是物業(yè)管理市場(chǎng)欠規(guī)范和立法制度不完備。物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，目前有關(guān)物業(yè)管理的方式方法未能制度化和規(guī)范化。雖然上世紀(jì)90年代以來(lái)，國(guó)務(wù)院和各地出臺(tái)了相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章，但由于過(guò)于原則，缺乏可操作性，對(duì)物業(yè)管理行為規(guī)范不足，約束不力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足審判實(shí)踐的需求。

　　（二）成文法的比較

　　如何應(yīng)對(duì)業(yè)主拒交服務(wù)管理費(fèi)用？除了通過(guò)訴訟索要物業(yè)費(fèi)外，目前國(guó)內(nèi)更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)尋求“私力救濟(jì)”，除了暴力威脅、電話騷擾等明顯侵權(quán)性質(zhì)的行為外，比較典型的方法是“捆綁”。將物業(yè)費(fèi)的繳納與區(qū)分所有權(quán)人對(duì)小區(qū)配套服務(wù)（如健身設(shè)施）的享用“捆綁”在一起，更有甚者，對(duì)業(yè)主停水?dāng)嚯姟⒕芙^有關(guān)業(yè)主進(jìn)入小區(qū)，這些做法往往進(jìn)一步激發(fā)了矛盾。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)管理費(fèi)分擔(dān)金的滯納或遲延支付，是各國(guó)都會(huì)面臨的問(wèn)題，也各有解決之道，不妨看一下可以借鑒的“它山之石”。

　　1．新加坡。依新加坡現(xiàn)行區(qū)分所有權(quán)法，管理團(tuán)體為完成其義務(wù)與機(jī)能，有權(quán)依總會(huì)的授權(quán)及決定的管理費(fèi)數(shù)額，對(duì)各區(qū)分所有權(quán)人征收必要的管理分擔(dān)金。管理團(tuán)體常以書(shū)面形式通知各區(qū)分所有者支付管理費(fèi)分擔(dān)金。區(qū)分所有者在管理費(fèi)分擔(dān)金超過(guò)支付期日30日仍不支付者，將依管理團(tuán)體所決定的利率加收利息，并且管理團(tuán)體將此作為債權(quán)，請(qǐng)求簡(jiǎn)易法院予以收取。對(duì)遲延或拒交的處罰是比較重的，在管理團(tuán)體向區(qū)分所有權(quán)人送達(dá)支付請(qǐng)求書(shū)后14天內(nèi)，對(duì)應(yīng)支付而未支付管理費(fèi)分擔(dān)金或未支付利息的區(qū)分所有者，將以義務(wù)違反而被處以1萬(wàn)新加坡元以下的罰金，并且根據(jù)管理費(fèi)分擔(dān)金或利息之未支付的日期，做出支付100新加坡元以下的罰金的有罪判決。[18]

　　2．日本。管理費(fèi)的滯納現(xiàn)象在日本也經(jīng)常發(fā)生，發(fā)生件數(shù)占全戶比率的7．5％；滯納期間在1—2月的占62％，3—5月的占20％，6個(gè)月以上及1年以上的長(zhǎng)期滯納的，則占全戶數(shù)比率的1．38％。對(duì)于屆期未納管理費(fèi)的，依順序先后以口頭、文書(shū)形式予以催收。對(duì)6個(gè)月和1年以上的滯納，即使經(jīng)過(guò)這些形式的催促而仍不能收回時(shí)，則采“支付命令”方式催促。如果被催促之人于支付命令發(fā)出2周時(shí)間內(nèi)，提出“異議陳述”的，即進(jìn)入訴訟程序。此后，管理費(fèi)的滯納依訴訟方式解決。[19]

　　3．美國(guó)。為確保業(yè)主履行繳納管理費(fèi)的義務(wù)，各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，如果某業(yè)主欠繳管理費(fèi)，從到期之日起，業(yè)主協(xié)會(huì)便可對(duì)欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)。若欠費(fèi)業(yè)主經(jīng)過(guò)一再催繳，仍拒絕繳納欠費(fèi)，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)取消被留置品的回贖權(quán)，并可依法定程序，強(qiáng)制拍賣欠費(fèi)業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償。除了收回全部欠費(fèi)之外，還包括利息、滯納金及小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)因追討欠費(fèi)所支付的訴訟費(fèi)及合理的律師費(fèi)。[20]二手房的購(gòu)買人有義務(wù)替欠費(fèi)賣方補(bǔ)交欠繳的管理費(fèi)，所以在二手房買賣之前，買方應(yīng)向業(yè)主協(xié)會(huì)調(diào)查該業(yè)主是否存在欠費(fèi)問(wèn)題。由于這類欠費(fèi)往往并未以留置權(quán)的方式在當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)記錄在案，因此，確定某個(gè)房屋單元是否存在欠繳管理費(fèi)或是否已設(shè)定留置權(quán)的唯一方法，就是向該小區(qū)的業(yè)主協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)查。[21]此外，業(yè)主協(xié)會(huì)還可直接向法院起訴，要求業(yè)主補(bǔ)交欠繳的管理費(fèi)及滯納金。各州法院一般均會(huì)支持業(yè)主協(xié)會(huì)，判決未繳納管理費(fèi)的業(yè)主必須無(wú)條件繳納管理費(fèi)。即物業(yè)小區(qū)業(yè)主繳納管理費(fèi)的義務(wù)具有類似于公民納稅義務(wù)般的無(wú)償性和強(qiáng)制性，業(yè)主繳納管理費(fèi)的義務(wù)不以業(yè)主協(xié)會(huì)履行了相應(yīng)的義務(wù)為前提。業(yè)主不能以業(yè)主協(xié)會(huì)沒(méi)有履行相應(yīng)的義務(wù)，或沒(méi)有按規(guī)定提供某些服務(wù)，作為自己不繳納管理費(fèi)的抗辯理由。比較典型的案例有1995年的阿格西物業(yè)小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)訴索拉姆案（Agassiz West Condominium Association v．Solum），業(yè)主因連續(xù)3年未交管理費(fèi)而被小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)訴至法院。在庭審過(guò)程中，被訴業(yè)主索拉姆太太承認(rèn)自己未繳納管理費(fèi)的事實(shí)，但她認(rèn)為，由于業(yè)主協(xié)會(huì)沒(méi)有充分履行維護(hù)她所在的樓房的共有部分的義務(wù)而致使共有部分損壞失修，因而自己有權(quán)暫不交管理費(fèi)。法庭對(duì)被訴業(yè)主提出的業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)該樓共有部分的損壞失修負(fù)有責(zé)任的事實(shí)表示認(rèn)可，但同時(shí)明確指出，由于這樣一個(gè)原因而拒交管理費(fèi)，在全美國(guó)無(wú)論哪一個(gè)州都沒(méi)有法律上的依據(jù)，因此不能得到法院的支持。[22]

　　美國(guó)夏威夷地區(qū)則以收取高利息或高滯納金作為應(yīng)對(duì)之策：對(duì)于遲延繳納管理費(fèi)的，對(duì)超過(guò)支付日期10天以內(nèi)仍不支付的任何管理費(fèi)，迄至支付時(shí)止，加算年率12％的利息或延滯金，抑或二者同時(shí)加算。理事會(huì)在區(qū)分所有者不履行支付義務(wù)發(fā)生后90日內(nèi)，對(duì)該區(qū)分所有者，應(yīng)向其顯示滯納日數(shù)及滯納額，并遞交要求支付管理費(fèi)的通知。此通知遞交后，若10日內(nèi)仍不支付延滯金，則理事會(huì)對(duì)該區(qū)分所有者的住居單元（專有部分），可以請(qǐng)求先取特權(quán)。此項(xiàng)先取特權(quán)，由登記機(jī)關(guān)予以登記。[23]可以看出，美國(guó)法對(duì)業(yè)主違反繳費(fèi)義務(wù)的責(zé)任規(guī)定是比較嚴(yán)厲的，這主要是考慮到物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用作為維護(hù)小區(qū)的重要資金，是小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要的金錢因素，欠缺該管理費(fèi)用，小區(qū)的日常維護(hù)就無(wú)法進(jìn)行，甚至陷于癱瘓。從這個(gè)角度而言，欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的區(qū)分所有權(quán)人侵犯了其他所有已交費(fèi)的業(yè)主的合法權(quán)益，向他人轉(zhuǎn)嫁自己應(yīng)承擔(dān)的成本。但無(wú)論是設(shè)定留置、強(qiáng)制拍賣還是通過(guò)訴訟手段進(jìn)行追討，對(duì)業(yè)主協(xié)會(huì)和欠費(fèi)業(yè)主本人而言都是需要付出大量的時(shí)間與精力，且成本較高（單是律師費(fèi)用就比較可觀）。因此美國(guó)每個(gè)物業(yè)小區(qū)的管委會(huì)都根據(jù)業(yè)主協(xié)會(huì)章程的規(guī)定，制定本小區(qū)的欠費(fèi)催繳程序、并經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)后執(zhí)行。過(guò)去，某些小區(qū)的文件規(guī)定，可以通過(guò)中止欠費(fèi)業(yè)主的投票權(quán)及使用小區(qū)的娛樂(lè)設(shè)施和停車位的權(quán)利，甚至通過(guò)停水停電的措施來(lái)追繳欠款，但現(xiàn)在這類懲罰性措施已被大多數(shù)州所禁止，以免對(duì)業(yè)主產(chǎn)生嚴(yán)重后果。[24]

　　即便在如此嚴(yán)厲與周密的法律責(zé)任網(wǎng)中，欠費(fèi)現(xiàn)象在美國(guó)仍十分嚴(yán)重。美國(guó)法律協(xié)會(huì)住宅委員會(huì)的負(fù)責(zé)人康涅狄格州的G·巴克律師認(rèn)為，未支付費(fèi)款是一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題。在情況比較嚴(yán)重的馬薩諸塞州，許多物業(yè)公司都不能收到足夠的管理費(fèi)用，來(lái)支付清理垃圾、下水道和維修服務(wù)的費(fèi)用。馬薩諸塞州的建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑的承租人、以及不動(dòng)產(chǎn)管理者們向立法機(jī)關(guān)施壓，希望授權(quán)管理公司對(duì)欠費(fèi)的強(qiáng)制收繳權(quán)（其他一些州已經(jīng)通過(guò)了類似的立法，如弗吉尼亞州、密西西比州、賓西法尼亞州、羅得島州、阿拉斯加州、康涅狄格州、內(nèi)華達(dá)州、科羅拉多州等）。[25]

　　我國(guó)2003年9月起實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第5項(xiàng)明確了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)；第67條規(guī)定違反該義務(wù)的處置“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。”《權(quán)法草案》（2005年7月公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）第83條規(guī)定，建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分所占比例確定。第86條規(guī)定了對(duì)包括拒付物業(yè)費(fèi)在內(nèi)的損害他人合法權(quán)益的行為，業(yè)主會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)，有權(quán)按照法律、法規(guī)及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除影響、排除妨礙、賠償損失。即規(guī)定了承擔(dān)責(zé)任的四種具體形式，但細(xì)細(xì)分析，對(duì)拒付物業(yè)費(fèi)行為真正有效果的責(zé)任形式仍是空缺。

　　（三）可能的應(yīng)對(duì)思路

　　針對(duì)我國(guó)現(xiàn)存的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難問(wèn)題，亟需進(jìn)行如下一些法律調(diào)整。

　　1．從合同義務(wù)到法定義務(wù)

　　將支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用單純視為區(qū)分所有權(quán)人的合同義務(wù)時(shí)，區(qū)分所有權(quán)人與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方互負(fù)債務(wù)。在一方義務(wù)履行不適當(dāng)時(shí)，對(duì)方可以據(jù)此或減少或中止（暫緩）己方的義務(wù)履行。此時(shí)，區(qū)分所有權(quán)人在物業(yè)服務(wù)不合約定時(shí)以拒交或緩繳費(fèi)用進(jìn)行抗辯是妥當(dāng)?shù)摹Ｊ聦?shí)上，這一“以惡制惡”的手段在被眾多業(yè)主聯(lián)合使用時(shí)，往往有明顯的正功能。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，其經(jīng)濟(jì)與專業(yè)能力明顯處于弱勢(shì)，因此將事情鬧大，引起政府部門的注意成為很多業(yè)主解決問(wèn)題的思路。相反情形下，一旦單個(gè)區(qū)分所有權(quán)人惡意拖欠費(fèi)用時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻無(wú)法應(yīng)用這種合同法上的救濟(jì)手段。因?yàn)槠渌峁┑姆?wù)帶有公共物品的性質(zhì)，是為全體區(qū)分所有權(quán)人的利益而提供的服務(wù)，不可能因?yàn)閱蝹€(gè)業(yè)主的欠費(fèi)而停止對(duì)小區(qū)物業(yè)的維護(hù)與管理。因此，將繳費(fèi)義務(wù)單純定位于合同義務(wù)，在雙方債權(quán)的保障上存在不對(duì)等。

　　其次，單個(gè)區(qū)分所有權(quán)人欠費(fèi)時(shí)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，其他業(yè)主受到的損害更大，因?yàn)樵拘枰晒灿貌糠值娜w所有人一起承擔(dān)的義務(wù)被轉(zhuǎn)嫁給他們分?jǐn)偂Ｌ热魧⑽飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納僅僅定位為合同義務(wù)的話，作為債權(quán)人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行決定對(duì)個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人（如開(kāi)發(fā)商）免除債務(wù)，這對(duì)于其他區(qū)分所有權(quán)人、對(duì)于區(qū)分所有權(quán)人共同體而言，都造成了損害。這是將繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)定位為合同義務(wù)的最大弊端，因此建議將其定位為法定義務(wù)。即區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）的繳費(fèi)義務(wù)是法定的，義務(wù)源于其基于專有部分所有權(quán)的共有持分。不宜將此義務(wù)單純理解為基于物業(yè)管理服務(wù)合同的約定義務(wù)。區(qū)分所有權(quán)人繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)業(yè)

　　主委員會(huì)根據(jù)年度收支的實(shí)際情況確定，歸由全體區(qū)分所有權(quán)人所有并決定使用途徑與方法，可以經(jīng)由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)具體進(jìn)行操作，這樣也可以緩和業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。可以想象，在對(duì)損害全體業(yè)主利益的個(gè)別業(yè)主再進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，應(yīng)該不會(huì)遭遇輿論同情當(dāng)事人的司法尷尬。[26]將區(qū)分所有權(quán)人的繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用界定為法定義務(wù)，其比例由專有部分所占比例決定；而總費(fèi)用的數(shù)額以及繳納的方式、期限以及使用用途，可以由區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主大會(huì)決議形式進(jìn)行約定，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)具體執(zhí)行。

　　2．完善公示，控制“亂收費(fèi)”現(xiàn)象

　　對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的公示要求，從業(yè)主大會(huì)對(duì)所需費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，決議出總的收取額度時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始，貫穿于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳、歸集、保管、使用、結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)。目前我國(guó)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示有明確要求的，體現(xiàn)在2004年10月起施行的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》中，國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合立范的目的在于保障物業(yè)管理費(fèi)能夠全部用于物業(yè)管理，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，并首次提出了“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制”的概念。要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，試圖通過(guò)控制“亂收費(fèi)”而解決“收費(fèi)難”的問(wèn)題。

　　與公示制度相輔相成的是業(yè)主查詢制度，業(yè)主希望了解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況時(shí)，可以委托業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況進(jìn)行查詢，并告知查詢結(jié)果。業(yè)主委員會(huì)必須保證每一個(gè)業(yè)主都能無(wú)障礙的行使知情權(quán)，了解到物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)情況。這種查詢制度是公示制度的一個(gè)必要補(bǔ)充，是為滿足區(qū)分所有權(quán)人的知情權(quán)而設(shè)，從效果上看，查詢制度能夠彌補(bǔ)公示時(shí)間短、某些區(qū)分所有權(quán)人來(lái)不及細(xì)看的缺憾。同時(shí)因?yàn)椴樵兺前葱柽M(jìn)行，與大張旗鼓地公示、張貼相比，似乎更能保護(hù)全體區(qū)分所有權(quán)人的財(cái)務(wù)隱私。當(dāng)然，從區(qū)分所有權(quán)人提出查詢要求，到通過(guò)業(yè)主委員會(huì)得到查詢結(jié)果，應(yīng)該留有一個(gè)合理的等待時(shí)間。

　　3．完善欠費(fèi)催繳程序

　　建立完善而細(xì)致的催繳程序?qū)鉀Q“收費(fèi)難”問(wèn)題可以起到事半功倍之效。催繳程序的設(shè)計(jì)可以按照以下思路：在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主規(guī)約規(guī)定的繳納期限屆至?xí)r，區(qū)分所有權(quán)人未繳納相關(guān)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)針對(duì)其展開(kāi)催繳程序。催繳第一步是對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行通知，可以根據(jù)物業(yè)小區(qū)自身情況進(jìn)行口頭或書(shū)面通知，告知其應(yīng)繳納費(fèi)用數(shù)額及寬限日期；對(duì)寬限期屆至仍未繳納費(fèi)用的業(yè)主，可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定或業(yè)主規(guī)約的規(guī)定開(kāi)始利息及滯納金的起算，并向該欠費(fèi)業(yè)主發(fā)出第二次繳費(fèi)通知，該通知必須采取書(shū)面形式；如果業(yè)主欠費(fèi)狀況仍在繼續(xù)，可以由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)的律師向該業(yè)主以律師函的形式發(fā)出第三次繳費(fèi)通知，如果業(yè)主不立即補(bǔ)繳欠費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)可以訴至法院，通過(guò)訴訟向業(yè)主追討欠費(fèi)，包括訴訟費(fèi)用和律師費(fèi)用也將全部由欠費(fèi)業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用的催繳工作。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)怠于行使催繳行為，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行追繳。

　　4．建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的緩、減、免繳制度

　　對(duì)于經(jīng)濟(jì)上確有特殊困難或其他原因而無(wú)法按期或全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的緩、減、免繳制度。這在目前并無(wú)國(guó)外立法例可循，可以作為我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的特有內(nèi)容。對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的緩、減以及免交，在適用對(duì)象與適用方法上，應(yīng)當(dāng)符合嚴(yán)格的程序規(guī)定，這樣一方面可以限制物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自與開(kāi)發(fā)商 （作為業(yè)主）達(dá)成減免費(fèi)用協(xié)議，損害其他區(qū)分所有權(quán)人利益；另一方面，也防止出現(xiàn)法律上的權(quán)利平等與經(jīng)濟(jì)能力的不平等的極度扭曲現(xiàn)象，體現(xiàn)對(duì)基本人權(quán)的關(guān)懷。基于此，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的緩、減、免繳制度中，僅限于區(qū)分所有權(quán)人的自住房屋，對(duì)于區(qū)分所有權(quán)人的投資房屋不得適用緩、減、免繳規(guī)定。另外，在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的緩、減、免繳達(dá)到一定比例或數(shù)額時(shí)，應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)膰?guó)家或政府補(bǔ)貼相配套，以防止物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的歸集過(guò)少而影響全體區(qū)分所有權(quán)人的居住品質(zhì)，這在回遷戶較多的區(qū)分所有建筑小區(qū)尤具典型意義，相應(yīng)的國(guó)家或政府補(bǔ)貼費(fèi)用可以考慮從土地出讓金中讓出部分。

　　（四）關(guān)聯(lián)法律關(guān)系的明晰

　　此外，下列法律關(guān)系的明晰對(duì)于解決“收費(fèi)難”、“亂收費(fèi)”等問(wèn)題也具重要意義。

　　首先，對(duì)于因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)先天不足的，區(qū)分所有權(quán)人因此而拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的缺乏法律依據(jù)。開(kāi)發(fā)商是物業(yè)小區(qū)的投資建設(shè)人，根據(jù)原始取得小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)，在物業(yè)銷售前是物業(yè)唯一所有權(quán)人，物業(yè)開(kāi)始銷售后的一段時(shí)間內(nèi)也持有較多的所有權(quán)比例。作為物業(yè)小區(qū)的前期控制者，開(kāi)發(fā)商在選擇物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)時(shí)擁有便利。實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商直接以自己作為委托方，簽訂前期物業(yè)管理合同，并作為住宅出售合同的附件。這也就是所謂的“建管一體”的模式，這種模式具有巨大的弊端。開(kāi)發(fā)商實(shí)際上在前期把持著物業(yè)小區(qū)事務(wù)的管理決策權(quán)，對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的選用也有決定權(quán)，甚至直接由自己或自己的子公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)管理，這加劇了區(qū)分所有權(quán)人與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，在因商品房質(zhì)量或承諾不到位[27]等問(wèn)題產(chǎn)生糾紛時(shí)，區(qū)分所有權(quán)人往往傾向于拒交物業(yè)費(fèi)，對(duì)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“捆綁式抗辯”。為此，建設(shè)部于2003年6月印發(fā)了關(guān)于《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》），規(guī)定在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該《暫行辦法》對(duì)建設(shè)單位的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作有嚴(yán)格的時(shí)間限制：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得“商品房預(yù)售許可證”之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成（第19條）。為保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)工作的公平公正，該《暫行辦法》規(guī)定評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定（第28條）。在各級(jí)建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理下，開(kāi)發(fā)商以招投標(biāo)的方式進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選用工作，可以擺脫過(guò)去的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間那種千絲萬(wàn)縷的曖昧關(guān)系，明確各自與區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，可以較大程度地厘清業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的“三角關(guān)系”，切實(shí)保障整個(gè)物業(yè)小區(qū)的正常運(yùn)作、維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)利益、提升生活居家品質(zhì)。

　　其次，一些社會(huì)公用部門與區(qū)分所有權(quán)人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系也需要進(jìn)行清理。在2004年10月《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實(shí)施之前，一些社會(huì)公用部門繼續(xù)沿用在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的收費(fèi)管理模式。供暖、供水、供電以及有線電視等費(fèi)用，本應(yīng)由社會(huì)公用部門向業(yè)主直接收取，但他們憑借市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位，責(zé)令由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)來(lái)承擔(dān)，使物業(yè)公司成為“第一交款人”的角色，使物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。[28]一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收這類費(fèi)用時(shí)，還要向業(yè)主按月收取服務(wù)費(fèi)。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中明確取消了物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取的水電煤氣等各項(xiàng)費(fèi)用的“統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)”。涉及水、電、氣、熱等費(fèi)用的收取應(yīng)由各專業(yè)公司直接向最終用戶收取，如委托物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取。對(duì)于欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，曾經(jīng)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用停水、斷電等極端手段進(jìn)行“催繳”，這其實(shí)是對(duì)區(qū)分所有權(quán)人合法權(quán)利的侵犯，區(qū)分所有權(quán)人與社會(huì)公用部門之間就水、電、氣、熱供應(yīng)之間存在合同關(guān)系，區(qū)分所有權(quán)人向這些部門繳納相關(guān)使用費(fèi)用后，享有使用權(quán)利。考慮到日常生活之必要，即便是這些社會(huì)公用部門，在使用人滯納費(fèi)用時(shí)，也不能擅自掐斷供應(yīng)，以免給人民生活產(chǎn)生不良影響。物業(yè)服務(wù)企業(yè)就無(wú)權(quán)因其欠繳物業(yè)費(fèi)而擅自停水、斷電，對(duì)于因停水、停電等行為而給區(qū)分所有權(quán)人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院）
　　【注釋】
[1]一些專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的歸集人為實(shí)際的使用人或區(qū)分所有權(quán)人之外的住戶，比如生活垃圾清理費(fèi)等等。但其所占比例較少，故略過(guò)。在區(qū)分所有權(quán)人與專有部分實(shí)際使用人之間約定由使用人付費(fèi)時(shí)，區(qū)分所有權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任。
[2]陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第284頁(yè)。
[3]何明禎：《建筑物區(qū)分所有之研究》，政大法律所1983年7月碩士論文，第6頁(yè)，第21—22頁(yè)。莊金昌：《住宅分層所有權(quán)之比較研究》，文化大學(xué)法律研究所1984年7月碩士論文，第21—22頁(yè)。
[4]（臺(tái)灣）司法院印行：“公寓大廈管理上法律問(wèn)題之研究”，《司法院研究年報(bào)》第十七輯第六篇，民國(guó)八十六年，第56頁(yè)。
[5]（德） 鮑爾·施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法（上冊(cè)）》，張雙根譯，法律出版社2004年版，第643頁(yè)。
[6]由于第664條是基于個(gè)人主義所有權(quán)觀念而規(guī)定的，其規(guī)定不充分之處隨處可見(jiàn)。例如，關(guān)于專有部分與共用部分的區(qū)別標(biāo)準(zhǔn)，建筑物之建設(shè)、使用與維持等均未規(guī)定，這些問(wèn)題僅能通過(guò)所有權(quán)人之間訂定內(nèi)部規(guī)約予以解決。這樣，雖然也可通過(guò)內(nèi)部規(guī)約進(jìn)行確定，但其效力始終缺乏法條明文的規(guī)定，而僅能看作是私人間的契約。這種契約是否對(duì)承諾人發(fā)生拘束力以及對(duì)以后實(shí)際取得住宅的人發(fā)生對(duì)抗力也存有疑問(wèn)。參見(jiàn)黎淑惠：《公寓法與社區(qū)發(fā)展》，（臺(tái)北縣）新文京開(kāi)發(fā)出版股份有限公司2004年版，第25—27頁(yè)。
[7]1938年法賦予法國(guó)歷來(lái)既有的區(qū)分所有習(xí)慣與判例法制化地位，標(biāo)志著以民法典模式確認(rèn)區(qū)分所有權(quán)的舊時(shí)代的結(jié)束，宣告一個(gè)由單行區(qū)分所有權(quán)特別法對(duì)區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系予以立法確認(rèn)的嶄新時(shí)代的來(lái)臨。當(dāng)然，它的不足也非常明顯，主要在于該法仍具有強(qiáng)烈的個(gè)人主義色彩，對(duì)團(tuán)體關(guān)系及此制度的成長(zhǎng)與適應(yīng)的彈性甚少顧及。最顯著的就是關(guān)于區(qū)分所有建筑物的改良必須得到全體區(qū)分所有權(quán)人的同意。另外，該法缺乏強(qiáng)制性規(guī)定，各利害關(guān)系人可以契約方法規(guī)避或曲解法條的諸多規(guī)定，從而較大地削弱了該法的規(guī)范效力。參見(jiàn)注[6]黎淑惠文，第28—30頁(yè)。
[8]同注[6]，第28—32頁(yè)。
[9]同注[6]，第33—39，547，559頁(yè)。
[10]同注[6]，第52頁(yè)。
[11]該條例于1995年頒布，并歷經(jīng)2000年、2003年、2006年三次修正。與該條例相配套的《施行細(xì)則》也于1996年頒布，并于2005年修正。
[12]（臺(tái)灣）溫豐文主持研究：《公寓大廈管理問(wèn)題之研究》，行政院研究發(fā)展考核委員會(huì)1997年，第70—71頁(yè)。
[13]數(shù)據(jù)參見(jiàn)《新京報(bào)》，2005年11月8日。
[14]參見(jiàn)新華網(wǎng)。
[15]數(shù)據(jù)參見(jiàn)《北京晨報(bào)》，2006年3月21日。
[16]“業(yè)主VS物業(yè)公司：一場(chǎng)實(shí)力懸殊的法律角力”，載《新京報(bào)》2005年11月8日。
[17]“物業(yè)服務(wù)如何解開(kāi)業(yè)主欠費(fèi)心結(jié)”，載《中國(guó)青年報(bào)》2005年11月8日。
[18]同注[2]，第284—285頁(yè)。
[19]同注[2]，第285頁(yè)。
[20]周樹(shù)基：《美國(guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理》，北京大學(xué)出版社2005年版，第76頁(yè)。
[21]同上注，第77頁(yè)。
[22]同注[20]，第77頁(yè)。
[23]同注[2]，第286頁(yè)。
[24]同注[20]，第77頁(yè)。
[25]（美） 查爾斯·H·溫茨巴奇等：《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第203—204頁(yè)。
[26]據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道，北京市高級(jí)人民法院執(zhí)行庭庭長(zhǎng)田玉璽日前在北京市法院執(zhí)行工作情況通報(bào)會(huì)上表示，該市朝陽(yáng)區(qū)人民法院對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主強(qiáng)制執(zhí)行的做法已被叫停。
[27]針對(duì)由于開(kāi)發(fā)商承諾不到位導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛，2004年《汕頭市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的規(guī)定值得借鑒，即“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位售房時(shí)，承諾的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于公布的同一服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，其差額部分由做出承諾的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)付給物業(yè)管理企業(yè)。”實(shí)際上，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的決定權(quán)應(yīng)當(dāng)在區(qū)分所有權(quán)人及物業(yè)服務(wù)企業(yè)手中，他們都是區(qū)別于開(kāi)發(fā)商的獨(dú)立民事主體，開(kāi)發(fā)商本無(wú)權(quán)進(jìn)行這種物業(yè)收費(fèi)的承諾。
[28]夏善勝主編：《物業(yè)管理法》，法律出版社2003年版，第283頁(yè)。