預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度中相關(guān)法律問(wèn)題研究

　　雷蘭

　　山西省太原理工大學(xué)

On Legal Issues in Transferring Advance Sale Contracts of Commercial Houses

2004年3月，王先生相中了一套已經(jīng)預(yù)售給李先生的商品房的期房。雙方在房產(chǎn)中介公司安排下，交付定金，并簽訂了一份“上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同”。約定待賣(mài)方產(chǎn)權(quán)證下達(dá)后辦理交接。2005年4月上旬，王先生確認(rèn)所購(gòu)房屋小產(chǎn)證已經(jīng)下發(fā)給李先生，于是要求李先生立即履行合同、收付房款、辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。但此時(shí)，李先生卻堅(jiān)持認(rèn)定雙方簽訂的“上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同”是無(wú)效合同，不同意繼續(xù)履行。雙方僵直過(guò)程中，有關(guān)征收營(yíng)業(yè)稅的新政出臺(tái)，規(guī)定從2005年6月1日起，居住不滿(mǎn)2年的住宅需交納5．5％營(yíng)業(yè)稅。于是，李先生又主張?jiān)敢饴男须p方的買(mǎi)賣(mài)合同，但契稅和營(yíng)業(yè)稅均應(yīng)該由王先生繳納。而王先生認(rèn)為，雙方在當(dāng)初的合同中并沒(méi)有約定契稅和營(yíng)業(yè)稅的繳納，自己也不應(yīng)該承擔(dān)。幾經(jīng)商議未果，2005年8月王先生訴至法院，請(qǐng)求法院判令李先生收付房款并交付房屋，并判令由李先生繳納契稅和營(yíng)業(yè)稅。一審判決后，雙方當(dāng)事人都不服。二審法院于同年12月終審判決：鑒于雙方簽訂合同時(shí)均明知轉(zhuǎn)讓的房屋系期房，而對(duì)于尚未交付的期房是否可行轉(zhuǎn)讓?zhuān)伞⒎ㄒ?guī)并未明令禁止，2004年4月前上海市地方規(guī)章也未明令禁止，故雙方簽訂的“上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同”可以認(rèn)定有效。另外，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該由李先生繳納，而契稅應(yīng)該由王先生繳納。[1]

　　本文以此案為契機(jī)，主要探討以下幾方面的問(wèn)題。

　　一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)

　　國(guó)外不少?lài)?guó)家和地區(qū)對(duì)轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房持支持態(tài)度。在我國(guó)，可以說(shuō)對(duì)這一制度的規(guī)定經(jīng)歷了一個(gè)否定、肯定和否定的過(guò)程。

　　早在1993年11月，最高人民法院發(fā)布的《全國(guó)民事審判工作座談紀(jì)要》中便指出“預(yù)購(gòu)方在預(yù)售方實(shí)際權(quán)利支付之前將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人的，必須符合法規(guī)政策規(guī)定。違反法律政策規(guī)定、倒買(mǎi)倒賣(mài)預(yù)售商品房的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效”。可見(jiàn)，這一時(shí)期對(duì)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為屬于嚴(yán)格限制階段。

　　隨后，最高人民法院在1995年發(fā)布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》中的第29條規(guī)定，“商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買(mǎi)的未竣工預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效”。此解釋明顯表明，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓是可以的，只是規(guī)定了應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并且在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的也還可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓有效。

　　然而1995年1月1日實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”，這一規(guī)定被有些學(xué)者當(dāng)成是預(yù)購(gòu)商品房不能再轉(zhuǎn)讓的依據(jù)。但筆者認(rèn)為該規(guī)定是一種委任性條款，即授權(quán)國(guó)務(wù)院對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制定行政法規(guī)，其隱含的意思是預(yù)購(gòu)商品房可以再轉(zhuǎn)讓。我們無(wú)法想象國(guó)務(wù)院會(huì)制定這樣的行政法規(guī)：“根據(jù)《房地產(chǎn)法》第54條的規(guī)定，預(yù)售商品房不能再轉(zhuǎn)讓”。如果預(yù)售商品房不可以再轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲础斗康禺a(chǎn)法》應(yīng)當(dāng)直接作出規(guī)定，沒(méi)有必要再授權(quán)國(guó)務(wù)院制定不可轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)。所以該條款“實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可”。[2]

　　直至2005年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、和銀監(jiān)會(huì)等七部委于2005年4月30日發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》中明確指出：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓”，盡管這不是法律的明文規(guī)定，但這一“期房限轉(zhuǎn)“政策在國(guó)內(nèi)引起了軒然大波。

　　至于全國(guó)各地的情況，則不盡相同。有禁止的，有允許的，也有沒(méi)有任何規(guī)定的。比如上海市在2000年9月20日修正的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》中第40條規(guī)定：“預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人應(yīng)按下列規(guī)定辦理：（一）尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)在征得開(kāi)發(fā)商同意后與受讓者訂立轉(zhuǎn)讓合同；（二）已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，可以與受讓人訂立轉(zhuǎn)讓合同并書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商，預(yù)售合同上的權(quán)利義務(wù)隨之一并轉(zhuǎn)讓”。然而后來(lái)，《上海市人民政府關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》中規(guī)定“自2004年4月26日起，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)匆?guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。”

　　筆者認(rèn)為，期房再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該是合法的。首先，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題由國(guó)務(wù)院規(guī)定，但至今為止，國(guó)務(wù)院對(duì)此問(wèn)題還沒(méi)有作出專(zhuān)門(mén)的規(guī)定。那么，對(duì)于自然人、法人或者非法人組織等非公權(quán)力機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，可以按照“法無(wú)禁止皆自由”的法治原則。其次，地方各級(jí)政府的房產(chǎn)主管部門(mén)沒(méi)有權(quán)利來(lái)制定期房再行轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。既然法律是授權(quán)國(guó)務(wù)院來(lái)作期房再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，那么其他地方政府在未接到國(guó)務(wù)院特別授權(quán)的情況下，也就沒(méi)有這個(gè)權(quán)力了。就本案而言，即使可以按照地方政府的規(guī)定，也是適用上海市2000年9月20日修正的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》。顯然，本案的商品房再轉(zhuǎn)讓行為是有法律依據(jù)的。

　　二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法理分析

　　禁止商品房預(yù)售再轉(zhuǎn)讓的理由，可以概括為以下三點(diǎn)：一是認(rèn)為預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓主體不具備預(yù)售方的主體資格，也不具有商品房預(yù)售許可證，一旦開(kāi)發(fā)商的主體資格和預(yù)售資格出現(xiàn)問(wèn)題則受讓方的實(shí)際權(quán)益將得不到保障；二是認(rèn)為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，轉(zhuǎn)讓方僅是對(duì)該房享有期待利益，并未取得真正的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而國(guó)家法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)以辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)為必要條件；三是認(rèn)為合同履行的復(fù)雜性和巨大的風(fēng)險(xiǎn)性。包括如果允許預(yù)購(gòu)人無(wú)須征得開(kāi)發(fā)商同意的轉(zhuǎn)讓可能會(huì)使開(kāi)發(fā)商處于被動(dòng)的境地，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。而且，在違約責(zé)任的承擔(dān)方面也存在著三方互相負(fù)責(zé)又互相推諉的可能等。筆者認(rèn)為，以上對(duì)于禁止商品房預(yù)售再轉(zhuǎn)讓的理由是有道理的。但是，按照《合同法》和《民法通則》的有關(guān)理論，禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓明顯不合理。

　　首先，預(yù)購(gòu)方在預(yù)售合同履行中，雖交付預(yù)購(gòu)款，但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓處分的不是所有權(quán)。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，應(yīng)該根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)預(yù)購(gòu)人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同，分別是商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。其中，預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)；預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。而根據(jù)我國(guó)《合同法》第79條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。”說(shuō)明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者，如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒(méi)有異議，債務(wù)人向誰(shuí)履行義務(wù)都是可以的。《合同法》第80條又規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。”因?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓可不必征得債務(wù)人的同意，但債務(wù)人不能因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而利益受損，同時(shí)也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。其次，預(yù)購(gòu)人沒(méi)有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)孪葢?yīng)征得預(yù)售人同意。原因一，當(dāng)事人雙方意思表示一致是合同產(chǎn)生和生效的要件，而合同當(dāng)事人之間的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素，這也是誠(chéng)實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)；原因二，以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購(gòu)人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提，一方面可以防止預(yù)購(gòu)人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù)，另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對(duì)受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預(yù)售合同得以正確履行，從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益，在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購(gòu)人）的利益；原因三，它與我國(guó)《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”以及《合同法》第88條“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”的規(guī)定相符。

　　最后，預(yù)購(gòu)人沒(méi)有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果預(yù)購(gòu)人向預(yù)售人提供了受讓人的資信及履約能力的合法證明，并且經(jīng)預(yù)售人同意，預(yù)購(gòu)人也可以將預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。原因一，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在預(yù)購(gòu)人因?yàn)橘Y金等原因而無(wú)法履行預(yù)售合同義務(wù)的情形，如果預(yù)售人又不同意解除合同，預(yù)購(gòu)人將不能有其他的救濟(jì)途徑。而追求利益最大化是市場(chǎng)主體的本性，只要不損害他人利益和公共利益，法律就不應(yīng)橫加干涉。從1986年《民法通則》第91條規(guī)定合同轉(zhuǎn)讓不得牟利到1999年《合同法》取消這一限制的法律變遷，反映了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。原因二，在民法層面上，《合同法》第88條已經(jīng)提供了權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓的法律支持。事實(shí)上，只需要在經(jīng)濟(jì)法層面上設(shè)置保障預(yù)售人實(shí)現(xiàn)合同權(quán)利的條件即可。如果預(yù)購(gòu)人向預(yù)售人提供了受讓人的資信及履約能力的合法證明，只要預(yù)售人認(rèn)為受讓人能夠履行合同義務(wù)，并愿意承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售人自會(huì)同意轉(zhuǎn)讓。

　　就本案而言，預(yù)購(gòu)人已經(jīng)拿到了小產(chǎn)證，顯然雙方對(duì)期房的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，無(wú)需通知開(kāi)發(fā)商就可以成立。

　　三、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度存在的幾個(gè)法律問(wèn)題

　　（一）預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓條件

　　雖然筆者主張應(yīng)該允許預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓?zhuān)牵瑑H僅將再轉(zhuǎn)讓行為置于民法的調(diào)整之下則會(huì)導(dǎo)致過(guò)度炒賣(mài)樓花而損害交易當(dāng)事人的利益、危害房地產(chǎn)市場(chǎng)以及資本市場(chǎng)的健康運(yùn)行。因此，政府有必要對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓予以干預(yù)。換句話(huà)說(shuō)，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該滿(mǎn)足如下一定的條件。

　　1．商品房預(yù)售合同必須合法有效。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是預(yù)售合同的變更。根據(jù)合同變更的一般原理，第一要件就是原合同存在且有效。如果預(yù)售合同違法，應(yīng)當(dāng)禁止轉(zhuǎn)讓。

　　2．預(yù)售合同沒(méi)有禁止轉(zhuǎn)讓的約定。在預(yù)售合同中，如果商品房預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人已經(jīng)明文約定預(yù)購(gòu)人不得轉(zhuǎn)讓其所預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)遵守合同，不得轉(zhuǎn)讓。否則，應(yīng)是允許預(yù)購(gòu)人處分自己的債權(quán)。

　　3．預(yù)售人已經(jīng)辦理備案登記手續(xù)。按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定，預(yù)售人辦理了備案登記手續(xù)之后，預(yù)售商品房的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。換句話(huà)說(shuō)，備案登記手續(xù)可以證明原預(yù)售合同無(wú)瑕疵，證明預(yù)售人是已經(jīng)取得《土地使用權(quán)證書(shū)》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》的合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　4．預(yù)購(gòu)人根據(jù)其履行預(yù)售合同義務(wù)情況的不同還應(yīng)當(dāng)履行必要的義務(wù)。其中，如果預(yù)購(gòu)人已全部履行預(yù)售合同義務(wù)之時(shí)，預(yù)購(gòu)人無(wú)須經(jīng)預(yù)售人同意，但應(yīng)當(dāng)通知預(yù)售人。如果預(yù)購(gòu)人沒(méi)有全部履行預(yù)售合同義務(wù)時(shí)，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)預(yù)售人同意。

　　（二）預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的效力認(rèn)定

　　目前，各地人民法院在處理此類(lèi)糾紛時(shí)的觀點(diǎn)不統(tǒng)一。就本案而言，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，無(wú)論雙方當(dāng)事人簽訂的是自擬的期房轉(zhuǎn)讓合同還是正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，既然期房轉(zhuǎn)讓雙方約定，待賣(mài)方辦出小產(chǎn)證后再辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，那么這就是一個(gè)附條件的合同，只要在訴訟前或訴訟過(guò)程中，所附的條件成就或能夠成就，合同應(yīng)屬合法有效，應(yīng)予實(shí)際履行。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法規(guī)及有關(guān)期房限轉(zhuǎn)政策，在未取得房屋小產(chǎn)證前，期房賣(mài)方轉(zhuǎn)讓期房行為應(yīng)屬無(wú)效。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果期房轉(zhuǎn)讓雙方簽訂了正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并在合同中明確約定賣(mài)方辦出小產(chǎn)證后辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，就是一個(gè)附條件的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)屬有效；如果期房轉(zhuǎn)讓雙方?jīng)]有簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，只簽訂了自擬的期房轉(zhuǎn)讓合同，那么該期房轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的。

　　筆者認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)不同的情況具體對(duì)待。目前，在期房購(gòu)買(mǎi)交易中，通常采取的操作方式有如下兩種。

　　第一種方式是，買(mǎi)賣(mài)雙方簽定一份預(yù)購(gòu)協(xié)議，雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)的房屋的基本情況、價(jià)款支付、房屋的交付及預(yù)辦理交易過(guò)戶(hù)的日期作基本約定，并由賣(mài)方支付一定的定金待賣(mài)方取得產(chǎn)證時(shí)，雙方再按照預(yù)購(gòu)協(xié)議的約定期限簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這種操作模式是預(yù)購(gòu)（售）雙方對(duì)期房的買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的一種意向。筆者認(rèn)為，只要預(yù)購(gòu)（售）雙方主體適格、意思表示真實(shí)且內(nèi)容又不違法這種預(yù)購(gòu)（售）協(xié)議就是合法有效的。當(dāng)然這種操作模式對(duì)預(yù)購(gòu)方而言最大的風(fēng)險(xiǎn)就是：預(yù)售方違背誠(chéng)實(shí)信用的原則惡意違約，當(dāng)產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后不原意按照協(xié)議的約定和預(yù)購(gòu)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。此時(shí)預(yù)購(gòu)方只能選擇要求其（預(yù)售方）承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)的目的。因?yàn)榇藭r(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)合同尚未簽訂，無(wú)法請(qǐng)求其繼續(xù)履行以實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)房屋的目的。

　　第二種方式是，雙方直接簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人支付一定數(shù)額的定金，同時(shí)對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的生效附設(shè)一個(gè)條件，如約定“賣(mài)家取得小產(chǎn)證后合同開(kāi)始生效”。這種操作模式的法律依據(jù)主要是我國(guó)《民法通則》第62條規(guī)定“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效。”該操作模式在履行中同樣會(huì)出現(xiàn)兩種違約情形。一種情形是，在合同成立但未生效前，即所附生效條件尚未成就時(shí)預(yù)購(gòu)（售）方悔約。筆者認(rèn)為，此種情況下，守約方可以要求悔約方實(shí)際履行合同或賠償損失。另一種情形是，合同所附生效條件客觀上能夠成就，但因預(yù)售方看到房?jī)r(jià)上漲感覺(jué)出售吃虧，便惡意阻止條件成就，比如大產(chǎn)證辦妥后賣(mài)方不配合辦理小產(chǎn)證或找其它理由推脫。根據(jù)《合同法》第45條的規(guī)定“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就”。據(jù)此，不僅雙方合同要繼續(xù)履行，而且違約方還要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　前引案例屬于第二種方式，雙方事先簽訂了附條件的正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。既然李先生已經(jīng)拿到了小產(chǎn)證，即所附條件成就，雙方的買(mǎi)賣(mài)合同也就當(dāng)然生效。

　　（三）預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中的賦稅問(wèn)題

　　1．有關(guān)契稅的繳納

　　根據(jù)我國(guó)稅收征收方面的法律規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格交納契稅。然而，在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中，應(yīng)當(dāng)由哪一方繳納契稅呢？在理論界和司法實(shí)務(wù)界有兩種截然對(duì)立的觀點(diǎn)：一種認(rèn)為，預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人都應(yīng)當(dāng)繳納契稅，即先由預(yù)售人繳納契稅，取得房屋權(quán)屬證書(shū)后，再由受讓人繳納契稅，取得房屋權(quán)屬證書(shū)。如果預(yù)購(gòu)人未繳納契稅，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，契稅應(yīng)當(dāng)由受讓人交納。如果預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人都繳納契稅，結(jié)果是人為地制造了兩次買(mǎi)賣(mài)、兩次稅費(fèi)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的最大化。[3]筆者同意后一種觀點(diǎn)。我國(guó)《契稅暫行條例》第1條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅”，即契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，即買(mǎi)受人為房屋權(quán)屬的承受人。買(mǎi)受人是否成為契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)區(qū)別二種情形：第一是買(mǎi)受人將合同權(quán)利部分轉(zhuǎn)讓給受讓人，買(mǎi)受人不退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人和受讓人共同對(duì)出賣(mài)人享有權(quán)利，是該房屋的共有人，也是房屋權(quán)屬的共同承受人，契稅當(dāng)然由二者共同繳納。第二是買(mǎi)受人將合同權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給受讓人，買(mǎi)受人退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，受讓人單獨(dú)對(duì)出賣(mài)人享有權(quán)利，是房屋權(quán)屬的承受人，契稅由受讓人繳納，因買(mǎi)受人已退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其不應(yīng)當(dāng)再承擔(dān)契稅的繳納義務(wù)。從另外的一個(gè)角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權(quán)屬證書(shū)的對(duì)價(jià)，買(mǎi)受人沒(méi)有取得房屋權(quán)屬證書(shū)，當(dāng)然不需要繳納契稅。如果買(mǎi)受人繳納契稅，則其取得房屋權(quán)屬證書(shū)，此時(shí)的轉(zhuǎn)讓行為是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而不是合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系。就本案而言，應(yīng)該由王先生繳納契稅。

　　2．有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的繳納

　　國(guó)家營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按成交價(jià)格征收5％的營(yíng)業(yè)稅。自2005年6月1日，由國(guó)稅總局、財(cái)政部和建設(shè)部三大部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》中規(guī)定，自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。實(shí)踐中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一種為避免繳納營(yíng)業(yè)稅而延遲辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的現(xiàn)象。具體而言，主要為預(yù)售方為了逃避當(dāng)時(shí)的營(yíng)業(yè)稅，而預(yù)購(gòu)方為取得一個(gè)相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，雙方通常作如下約定：（1）先簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交付首期；（2）約定房屋先行交付給預(yù)購(gòu)方，同時(shí)在合同中約定在未來(lái)某個(gè)時(shí)間（通常為產(chǎn)權(quán)證或交接書(shū)期限的2年后）雙方至交易中心辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。但隨著國(guó)務(wù)院辦公廳2006年5月24日轉(zhuǎn)發(fā)九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)期從原來(lái)的2年延長(zhǎng)至5年。為了避稅，預(yù)售方常常提出以下要求：（1）營(yíng)業(yè)稅要預(yù)購(gòu)方承擔(dān)或提高房?jī)r(jià)，否則將解除合同或不予以配合過(guò)戶(hù)手續(xù)；（2）維持現(xiàn)有方式，直至房屋滿(mǎn)5年期限后再行過(guò)戶(hù)。

　　筆者認(rèn)為，對(duì)于“營(yíng)業(yè)稅”的承擔(dān)，原則上應(yīng)當(dāng)由預(yù)售方承擔(dān)，如果雙方在合同中約定不明或者沒(méi)有約定，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同條款以及上下文意思表示進(jìn)行綜合判斷。但同時(shí)，由于我國(guó)的《民法通則》、《合同法》以及最高人民法院的相關(guān)司法解釋?zhuān)汲姓J(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑶叶紱](méi)有將買(mǎi)受人繳納契稅作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓生效的要件。因此，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，還是權(quán)利轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人，契稅或者其他稅費(fèi)是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。就本案而言，營(yíng)業(yè)稅的繳納應(yīng)該由預(yù)售人李先生承擔(dān)。

　　四、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的立法建議

　　我國(guó)對(duì)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓至今沒(méi)有法律上的明確規(guī)定，雖然預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓具有不可避免的投機(jī)可能性，但只要規(guī)范市場(chǎng)，加強(qiáng)立法，完全可以興其利，除其弊。具體建議如下。

　　其一，確立變更登記制度，完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬制度。既然房地產(chǎn)法要求商品房預(yù)售合同報(bào)房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案，那么轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房就應(yīng)辦理變更登記手續(xù)。

　　其二，加強(qiáng)稅收監(jiān)管查制度，抵制商業(yè)炒作行為。在樓花市場(chǎng)中，容易出現(xiàn)少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大炒家壟斷市場(chǎng)的情況，對(duì)這種不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為應(yīng)當(dāng)加以適當(dāng)?shù)南拗啤?br>
　　綜上所述，我國(guó)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)我國(guó)二手房交易市場(chǎng)產(chǎn)生了舉足輕重的影響。市場(chǎng)的不規(guī)范，引發(fā)的眾多法律問(wèn)題的確值得研究后完善立法，本文通過(guò)研究后明確提出：“不應(yīng)該一律禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”。

　　（作者單位：山西省太原理工大學(xué)）
　　【注釋】
[1]案例來(lái)自于雷蘭編：《商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛及案例分析》，中國(guó)科學(xué)出版社2005年版。
[2]趙英偉：“商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究”，載法律圖書(shū)館網(wǎng)站首頁(yè)。
[3]鄒征優(yōu)、林奇良：“不是轉(zhuǎn)讓房屋，是轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利”，載《人民法院報(bào)》2003年2月26日。