商品房欺詐銷售中的懲罰性賠償研究
　　夏洪與重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案

　　楊建明

　　重慶市墊江縣人民法院

　　[案情]

2009年7月1日，夏洪與重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立《重慶市商品房買賣合同》，雙方在合同中約定重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將坐落在墊江縣桂溪鎮(zhèn)工農(nóng)路9號匯豐廣場天福苑3單元8-2#現(xiàn)房銷售給夏洪，夏洪一次性支付購房款119370元。重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將該房交付給夏洪。

　　該房系重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與案外人胡國友解除買賣合同后再銷售給夏洪，夏洪還支付了房產(chǎn)證工本及登記費180元、大修金2149元、裝修保證金100(）元、除渣費200元、物業(yè)管理服務(wù)費209元，共計3738元。

　　重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在雙方簽訂的買賣合同中關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)狀況的承諾中，對抵押情況的聲明為該商品房沒有設(shè)定抵押權(quán)。

　　2006年10月31日，重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與墊江縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社（現(xiàn)為重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行）簽訂貸款抵押合同，將墊江縣桂溪鎮(zhèn)工農(nóng)路9號匯豐廣場天福苑3單元8-2#等房屋抵押給重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行，并于2006年11月1日辦理了抵押登記。重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今沒有清償所欠重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行債務(wù)。

　　因重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按期返還重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行貸款，重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司遂向人民法院申請執(zhí)行匯豐廣場天福苑3單元8-2#等已抵押房屋，導致夏洪購買的匯豐廣場天福苑3單元8-2#房屋已進人執(zhí)行程序，夏洪得知情況后與重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)商未果，遂訴至人民法院，請求依法撤銷與榮第公司訂立的《重慶市商品房買賣合同》，判決榮第公司返還房屋購房款123108元，并賠償經(jīng)濟損失123108元。

　　[審判]

　　一審法院認為，重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為房屋出賣人，明知該商品房已設(shè)定抵押，卻在與買受人夏洪訂立商品房買賣合同時，作出該商品房沒有設(shè)定抵押權(quán)的聲明，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，使夏洪作出自愿訂立合同的錯誤意思表示，其行為屬典型的欺詐行為。夏洪有權(quán)請求人民法院撤銷。故對夏洪請求撤銷與重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立的商品房買賣合同的訴訟請求，予以支持。

　　雙方訂立的合同被撤銷后，自始沒有法律約束力，故雙方應(yīng)依法承擔合同被撤銷后的法律后果。因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。有過錯的重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當賠償夏洪所受到的損失。重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與夏洪訂立商品房買賣合同時，其故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，導致合同被撤銷，夏洪可以請求重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。

　　對夏洪請求重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還購房價款的訴訟請求，因該合同被撤銷后，重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因該合同取得的價款，應(yīng)當予以返還，故予以支持。同時，夏洪因該合同取得的房屋亦應(yīng)予以返還。

　　對夏洪請求重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔已付購房款1倍的賠償責任的訴訟請求，為有效制裁和遏制商品房買賣中的欺詐等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，維護合同守約方的合法權(quán)益，為商品房交易確立誠實守信的正常秩序；同時鑒于匯豐廣場房屋價格上漲因素，夏洪重新購買同地段同面積同類房屋可能支出的價款明顯高于本案，故夏洪請求重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因商品房欺詐銷售承擔1倍的懲罰性賠償于法有據(jù)，于理相合，亦予支持。但夏洪主張1倍賠償?shù)脑V訟請求金額中，房產(chǎn)證工本及登記費、裝修保證金、大修金、除渣費、物業(yè)管理服務(wù)費共3738元不屬于購房價款的部分，依法應(yīng)屬于損失的范圍，重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)予賠償，但不應(yīng)納入1倍賠償?shù)慕痤~中計算，故僅支持夏洪對房屋價款1倍賠償?shù)恼埱蟆?br>
　　對重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱的合同效力及訂立合同的目的能夠?qū)崿F(xiàn)，因重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在訂立合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，且至今未清償所欠的債務(wù)，其辯稱的抗辯理由于法無據(jù)，亦與事實不符，不予支持。

　　綜上所述，重慶市墊江縣人民法院依照《中華人民共和國合同法》第54條第2款、第56條、第58條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1款第2項的規(guī)定，判決撤銷夏洪與重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年7月1日訂立的《重慶市商品房買賣合同》。由重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)返還夏洪購房款119370元、賠償損失3738元，并承擔119370元的賠償責任，共計242478元；由夏洪在本判決生效后10日內(nèi)返還重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司坐落在墊江縣桂溪鎮(zhèn)工農(nóng)路9號匯豐廣場天福苑3單元8-2#商品房1套。駁回夏洪的其他訴訟請求。

　　案件受理費4993元、申請保全費1751元，共計6744元，由重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔6641元，夏洪負擔103元。

　　一審宣判后，重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向重慶市第三中級人民法院提起上訴。2010年5月27日，重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司撤回上訴，重慶市第三中級人民法院以（2010）渝三中法民終字第695號民事裁定，準許重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司撤回上訴，重慶市墊江縣人民法院[2010]墊法民初字第333號民事判決書發(fā)生法律效力。

　　[評析]

　　本案爭議的焦點是：關(guān)于合同效力及商品房欺詐銷售中的懲罰性賠償法律適用問題。

　　一、關(guān)于合同效力及懲罰性賠償法律適用

　　對商品房買賣行為中，出賣人利用其優(yōu)勢地位，為追求最大經(jīng)濟利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。理由如下。第一，出賣少、的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經(jīng)濟的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對此類行為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二，從各國對損害賠償制度的研究和審判實踐看，也均未對懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸為英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。美國司法部的研究資料表明，1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三，在我國，《消費者權(quán)益保護法》第49條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第113條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第14條第2款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。同時，實務(wù)中對《商品房銷售管理辦法》第20條關(guān)于面積誤差絕對值超出3％部分的房價款實行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否定的，且具有良好的社會基礎(chǔ)。

　　依照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第68條的規(guī)定，“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為”。依照《中華人民共和國合同法》第54條第2款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。在本案中，重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有欺詐的故意，實施了欺詐的行為，使夏洪因欺詐而陷入錯誤，并基于錯誤認識而為意思表示，屬典型的欺詐行為，因此簽訂的合同當事人可以請求撤銷，并且屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1款第2項規(guī)定的情形，應(yīng)依法適用懲罰性賠償。

　　二、關(guān)于已付購房款基準金額的認定問題

　　依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條的規(guī)定，出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任，關(guān)于“已付購房款”的界定，筆者認為，宜作狹義的理解，為購買房屋而產(chǎn)生的房產(chǎn)證工本及裝修保證金、登記費、大修金、除渣費及物業(yè)管理服務(wù)費，不宜認定為已付購房款。理由是出賣人在承擔懲罰性賠償責任的時候，將受到懲罰性賠償，不宜擴大認定已付購房款。

　　三、關(guān)于不超過1倍的賠償責任理解適用

　　關(guān)于不超過1倍的賠償責任，筆者認為，應(yīng)當理解為“以1倍為原則，以1倍以下為例外”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于懲罰性賠償責任的法律淵源是《消費者權(quán)益保護法》第49條經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的1倍。當然，司法解釋沒有規(guī)定為1倍的賠償責任，卻規(guī)定了“不超過1倍的賠償責任”，在有的情形下可以理解為“1倍以下”，如買受人買房后次日即發(fā)現(xiàn)受欺詐、同地段同面積同類房屋價格并無變化，出賣人亦同意變更合同賠償損失。當然，具體情形如何適用需要具體分析，因個案不同而各有不同。