論房屋租賃糾紛案件中增添物的處理及補償

近年來隨著第三產業的發展，人們生活水平的提高，房屋租賃市場相當活躍，房屋租賃糾紛案件與過去相比，也呈現出一些新的特點。突出表現為新類型的酒樓、商場、發廊等房屋租賃糾紛不斷增加，這些糾紛的承租方為了給顧客提供一個良好、舒適的服務環境，往往對承租房星進行大規模的裝修及增加服務設備，動輒幾十、上百萬元，多的甚至達千萬元之巨。但由于雙方在訂立房屋租賃合同時對這些增添物的處理約定不明或未作約定，加之相關的法律、法規對此缺乏明確、具體的規定，一旦發生糾紛，法院處理起來難度很大，處理結果也不盡相同，影響了法院判決的嚴肅性和統一性。對此，筆者有一些不成熟的看法，擬在本文淺作探討。

　　一、裝修物和增添物的區別

　　在探討房屋租賃糾紛案件中增添物的處理之前，筆者認為應首先區分裝修物和增添物兩個概念。根據建設部發布，1995年9月1日施行的《建筑裝飾裝修管理規定》第2條第3款的規定：“本規定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動”?？梢?，裝修物應是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料，它不應包括增設在建筑物或構筑物上的中央空調、電梯、水、電等服務設施或設備。但現在訴訟到法院的房屋租賃糾紛案件中需要處理的承租人損失，不僅包括裝修物的損失，多數還包括前述的增加設備損失。這些設備由于需嵌裝在房屋中，安裝、拆除費用都很高，一旦拆除會嚴重影響其本身的價值，而且還會損壞房屋本身。所以，法院一般也將這些設備判決由出租人承頂，由出租人適當補償承租人損失。但在法律文書中有的法院將承租人的設備損失和裝修物損失統稱叫做裝修物損失是不科學的。因為根據建設部的規定，裝修物的內容不包括增加的電梯、空調等配套設備，而“增加的設備”這一概念也不能完全包括裝修物所指內容。筆者認為上述的兩種損失應統稱為增添物或增添損失。因為，根據有關法律、法規，如《城市房屋租賃管理辦法》第23條、《城市公有房屋管理規定》第25條都是使用“增添”一詞來概括上述兩項內容，為了和法律、法規的規定相一致，筆者認為使用“增添物”這一概念來概括裝修物和增加的設備這兩項內容比較合適。

　　二、增添物的性質和特點

　　在民法理論中，動產所有權可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有權人的物相結合成為一物，形成新的財產。附合可以分為動產與不動產的附合，動產與動產的附合兩種。動產與不動產附合的一般原則是，依不動產為主物，由不動產之所有權人取得附合其上的從物的所有權。對從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權人為善意附合，有權依不當得利的法律規定要求主物物主賠償損失；從物所有權人為非善意附合的（如在承租的住房內設置不利于房屋的建筑物），則反而應承擔排除損害的責任。[1]如“臺灣民法”第sn條規定：動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。但原動產所有人可依不當得利的規定請求其動產價值相當的補償（臺灣民法第816條）?！兜聡穹ǖ洹返?46條規定：“動產與土地附合成為土地之同一體的構成部分者，土地所有權擴充到該動產”。但應補償動產所有人的損失（第951條）。在英美法中，動產也同樣可以成為不動產的附合物。對于動產與不動產的附合，我國法律沒有直接規定，但最高法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》（試行）（下稱《意見》）第86條的規定基本體現了上述理論，該條規定：“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添。并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任”。

　　在房屋租賃糾紛案件中，增添物和原租賃房屋之間就屬于動產與不動產的附合。增添物是從物，房屋是主物，增添物因其附合于作為不動產的主物房屋上，其所有權由房屋所有權人取得。

　　在房屋租賃活動中，增添物具有如下特點：

　　1．增添物為承租人所有。因增添物是承租人投資進行增添行為的產物，其所有權當然歸承租人所有。

　　2．增添物與承租的房屋附合后雖能辨明原物，但已達到不可分離的程度。

　　3．如強行將增添物與房屋分離，則可能導致該財產損毀或花費過大。

　　本文所稱的增添物即是同時具有上述特點的裝修物或增加設備，對于能夠拆除，又不會嚴重影響該物本身價值的，不屬于本文所稱的增添物。

　　三、對承租人增添物的處理及補償

　　由于我國民法通則對增添物的處理沒有直接規定，最高法院《意見》第86條規定又過于籠統，而司法實踐中具體案件的情況千差萬別，所以上述有關動產與不動產附合的理論便成為我們審理房屋租賃糾紛中對類似問題處理的重要依據。筆者認為，在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的增添物及其補償時，應堅持下列原則：

　　第一，社會經濟效益原則。這是民法中添附理論的根本目的。法律之所以強制性規定主物所有權人因為添附而取得從物的所有權，正是為了最充分利用附合物的社會經濟價值。因為一旦拆除從物，一方面會造成從物本身的損毀，從物所有人為拆除從物要花費一筆費用，有的甚至很高，而且從物所有人為恢復主物原狀還要另外再支出一筆費用，造成巨大的社會浪費，因此，目前世界大多數國家的民事立法中均明確規定了主物所有權人因添附而取得從物所有權的制度。筆者認為，在目前我國的民事立法規定不明確的情況下，我們的司法實踐工作者應大膽依據添附理論，及時做出判決。具體到房屋租賃糾紛案件中，雙方當事人的租賃合同被確認無效或解除后，只要承租人在租賃房屋中所為的增添是善意的，增添物即應歸出租人所有，由出租人補償承租人增添物相當的價值。這里的善意應包括經出租人明確同意的增添和出租人雖未明示同意，但知道后未表示反對，且承租人的增添是為了在雙方約定的用途范圍內更好使用承租物而為的合理的增添。

　　第二，侵權損害賠償原則。對于承租人的惡意增添，如未經出租人同意和超出承租目的合理需要范圍擅自所作的增添，由于承租人此時所為的增添有的已構成對承租房屋的侵害，是侵權行為。因此，承租人在交還房屋時，原則上應對承租房屋恢復原狀，造成出租人損失的還應負賠償責任。《城市房屋租賃管理辦法》第23條規定：“承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建和增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同，因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償?！钡鲎馊送獬许斣鎏砦锊⒆鲞m當補償的除外?，F在司法實踐中有些人提出，對承租人的惡意增添，如正常情況下對出租人仍有利用價值，拆除又會嚴重影響增添物價值的，可適當補償。筆者認為這一做法缺乏根據。因為，承租人的惡意增添已是侵權在先，按照民法的侵權理論，侵權人應負恢復原狀或賠償損失的責任。如出租人不同意承頂，法院僅以增添物對出租人有利用價值而強行判決出租人承頂并補償承租人損失，這是對侵權行為的保護，與法律、法規的規定相違背，損害了出租人的合法權益，客觀上還可能導致承租人為營利目的亂裝修，出租人不堪補償的嚴重后果。這種做法無論從法律規定還是從實際效果看都是不可取的。

　　第三，過錯責任與公平合理相結合的原則。對于承租人的善意增添物，在承租人交還房屋時由于其所有權已由出租人取得，出租人應補償承租人的損失。目前國外的通行做法是按不當得利的有關規定補償。我國最高法院的《意見》第86條規定可以折價補償。這些規定對于處理合同期滿時的情況比較容易適用。但對于合同期滿前因一方或雙方的原因致合同無效或被解除，承租人的增添物損失如何補償則難以簡單適用。對此筆者認為，應根據在正常情況下出租人的需要程度和可利用價值，結合過錯責任原則，分別不同情況，公平合理地進行補償，具體如下：

　?。?）出租人過錯的，對承租人的增添物補償可按合同期滿時的原則處理，即對增添物的現值進行評估，由出租人予以相當價值的補償。但實踐中有的同志主張，在此情況下，應把承租方的增添投入分攤入租期，按比例計算。即賠償數額等于總增添投入除以總租期再乘以未盡租期。筆者認為，這種計算方法不盡公平。因為一方面增添物在租賃期滿時其使用價值多數情況下仍然存在，不可能租期屆滿則增添物毫無價值；另一方面，對承租方的增添總投入往往雙方爭議較大，難干準確計算。只有對增添物的現值進行評估，以此作為補償依據才能避免上述不公平、不合理的情況出現。

　　（2）屬于承租人過錯的，對增添物現值予以評估后，根據出租人的可利用程度折價予以補償。判斷出租人的可利用程度，應根據正常情況下增添物對一般人的利用價值為標準，出租人的特殊情況適當予以考慮。至于因出租人未能對增添物現值全額補償而造成的承租人損失，由于合同未能繼續履行的過錯全部在承租人一方，這部分損失自然應由承租人自己負擔。目前在司法實踐中有的同志主張，因承租人的過錯致租賃合同不能履行的，承租人的增添損失不予補償。筆者認為，這種觀點很值得商榷，因為這種觀點實際上是將出租人對承租人增添物的適當補償也作為出租人因合同不能履行的損失。根據有關的附合理論，承租人的善意增添損失是應由出租人在獲得對增添物的所有權后，依不當得利的有關規定適當予以補償的。承租人因其過錯致合同不能履行的損失只是增添物現值與出租人實際補償間的差額。這部分應由承租人自己負擔。而出租人在獲得增添物所有權后，對承租人的增添物適當補償，是公平合理，有法律依據的，是出租人應該付出的，并不是出租人的什么損失，當然也不應由承租人負擔。上述觀點的錯誤在于將出租人應為的支出作為出租人的損失讓承租人負擔，是毫無根據的。

　?。?）屬雙方共同過錯的，應先按公平原則，由出租人適當補償承租人的增添物損失。對于其與增添物現值的差額，可作為承租人的損失由雙方當事人按過錯責任分擔。對此，有的同志主張，應直接將增添物現值進行評估作為承租方損失，由雙方按過錯責任大小分擔。筆者認為，這種做法的考慮是不全面的。因為此時增添物沒有滅失，在出租方獲取增添物的所有權后，多數情況下增添物對出租方仍有利用價值，應先由出租方適當補償承租方。出租方的補償與增添物現值間的差額才是承擔方的真正損失，只有這部分才可按雙方過錯責任分擔。前述的做法實質是將出租方本應支付的合理補償也作為損失讓承租方與出租方共同分擔，對承租方是不公平的。

　　當然，在適用上述原則時，如果雙方當事人在簽訂的租賃合同上對承租人的增添物如何處理及補償有明確約定，應優先適用當事人的約定。只有在當事人沒有約定或約定不明確時，才可適用上述處理原則。同時，上述幾個原則不是孤立分開的，在處理具體案件時，有時可能只適用一個原則，但多數情況下是綜合運用。只有這樣，才能真正公平合理地解決糾紛，切實維護雙方當事人的合法權益。
　　【注釋】
　　*廣東省高級人民法院
[1]孫憲忠：《不動產物權取得研究》，《民商論論叢》第3卷，第43頁。