【案情】

原告：杜天祿。

被告：張秀峰。

被告：張西鳳（張秀峰之妻）。

1995年7月16日，原告杜天祿與被告張秀峰、張西鳳簽訂房屋租賃協議。約定：甲方（張秀峰、張西鳳）將其位于本市環城南路38號磚混結構三層約200平方米的樓房及其附屬配電、上下水設施租賃給乙方（杜天祿）作餐飲、娛樂營業之用，年租金75000元，租期自1995年7月20日至2001年7月19日；乙方必須于每年7月30日前一次交清全年房租，如推遲30天，甲方有權收回房屋；乙方在租期未滿之前，有權將自己經營的酒樓轉讓他人，但在轉讓前應告知甲方，在租金不變的情況，由甲方與受讓人另行簽訂房屋租賃協議；在租期未滿前，甲方不得終止協議，不得提高房租，如甲方終止協議，賠償乙方6年的房租，如乙方終止協議，乙方所交房租不退，房屋裝修部分歸甲方。協議簽訂后，雙方未向房地產管理部門登記備案，未領取《房屋租賃證》。杜天祿對所租之房進行裝修，開辦了酒樓。1996年12月19日，杜天祿在《西安晚報》上刊登轉讓該酒樓的廣告。1997年元月初，杜天祿將酒樓轉讓李巨讓。但被告拒不按協議約定與李巨讓另行簽訂租賃協議，并阻撓其經營，致李巨讓無法經營，于同年7月底退出酒樓。杜天祿將租金交至1997年7月。之后，杜天祿以張秀峰、張西鳳違約，給其造成損失，要求賠償損失，支付違約金為由，向西安市碑林區人民法院起訴。

張秀峰、張西鳳答辯稱：杜天祿私自將房屋承重的柱子拆除，使其房屋堅固程度受到影響。

又未征得其同意，將酒樓轉租他人，侵犯了其權利，不同意杜天祿的訴訟請求。反訴要求解除房屋租賃協議，將其房屋恢復原狀。

【審判】

一審查明張秀峰、張西鳳的房屋系鋼筋混凝土框架結構，其所述被杜天祿拆除的門柱，系為裝門所筑，并非承重立柱。

西安市碑林區人民法院經審理認為：合同是當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協議，依法成立的合同受法律保護。原、被告簽訂的房屋租賃協議，意思真實，內容符合有關法律規定，應為有效合同。被告在原告通知其轉讓酒樓后，拒絕原告轉讓，并干擾經營，違反了合同的約定。被告反訴要求解除租賃合同，原告亦表示同意，符合合同的約定，依法應予準許。雙方應按合同約定，由被告一次性按六年的房租賠償原告經濟損失，同時原告應將租賃之房及房屋固定裝修部分完整的交給被告。關于原告要求被告賠償其營業損失5萬元及被告要求恢復房屋原狀的請求，均因證據不足，依法不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第八十八條第一款之規定，該院于1997年8月29日判決如下：

一、杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂的房屋租賃協議有效，該合同終止執行。

二、張秀峰、張西鳳于本判決生效后十日內一次性償付杜天祿四十五萬元。逾期加倍支付遲延履行期間的債務利息。

三、本判決生效后十日內，杜天祿將其承租之房及固定裝修部分玻璃無框門、玻璃窗、上下水、吊燈、衛生間、吧臺、霓虹燈掃描、木墻裙、墻面軟包、樓道地毯、調音室、瓷磚地面、花崗巖地面舞池及包間完整地交給張秀峰、張西鳳。

四、駁回原告要求被告賠償其營業損失五萬元之請求和被告要求原告恢復房屋原狀的反訴請求。

被告張秀峰、張西鳳不服一審判決，以杜天祿事先未告知自己，私自將酒樓轉讓他人，并拆除了房子的承重柱子，違反了雙方之間的租賃協議為理由，上訴于西安市中級人民法院，要求解除合同，由杜天祿清理從1997年7月至今的租金。

被上訴人杜天祿答辯稱：其轉讓酒樓前已告知張秀峰，有證人做證。經張秀峰同意換了兩個門，拆下的門張已拉走，門向外挪了一米一，重新壘了柱子，拆下的是兩個門之間的一段墻，并非承重柱子，不同意張秀峰，張西鳳之訴訟請求。

西安市中級人民法院經審理認為：杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂房屋租賃協議未向有關部門登記備案，亦未辦理房屋租賃憑證，違反有關法律規定，屬無效協議。杜天祿拒絕對其裝修部分進行鑒定，由其在不損壞原房屋結構的基礎上自行拆除，其裝修部分的損失與其未交之房金相抵。依照《城市房屋租賃管理辦法》第十七條、第三十二條（三）項，《中華人民共和國民法通則》第五十八條（五）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（三）項之規定，該院于1997年12月8日改判如下：

一、維持碑林區人民法院一審民事判決第四項。

二、撤銷碑林區人民法院一審民事判決第一、二、三項。

三、杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂的房屋租賃協議無效。

四、本判決生效十五日內，杜天祿在不損壞原房屋結構的基礎上自行拆除裝飾部分，同時將房騰交張秀峰、張西鳳。

五、杜天祿騰房前租金與杜天祿拆除裝飾部分損失相抵。

宣判后，杜天祿不服，以雙方簽訂的租賃協議有效，其有權轉讓酒樓，并在轉讓前告知了張秀峰、張西鳳，但張不按合同約定與受讓人簽訂合同，且干擾受讓人經營顯系違約，二審認定的事實及適用法律均錯誤為由，向西安市中級人民法院提出再審申請。

西安市中級人民法院復查認為：原二審判決認定事實和適用法律是正確的，雙方雖簽有房屋租賃協議，但未登記備案，亦未領取房屋租賃憑證，故原二審依據《城市房屋租賃管理辦法》的有關規定，認定租賃協議無效并無不當。該院于1998年4月14日通知駁回杜天祿再審申請。

杜天祿不服，又向陜西省高級人民法院提出再審申請。陜西省高級人民法院認為原判認定事實不清，證據不足，適用法律不妥。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第二款、第一百八十三條之規定，于1998年11月26日裁定，指令西安市中級人民法院另行組成合議庭進行再審。

西安市中級人民法院再審認為：原審以杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂的房屋租賃協議及租賃未向有關部門登記備案，租賃期間未有房屋租賃憑證，認定雙方的租賃協議無效不妥。因為房屋租賃合同向有關部門登記備案不是合同成立的標志和必備要件，亦沒有法律規定房屋租賃合同未登記備案就無效，故原審認定協議無效及所作出的判決有誤。杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂的房屋租賃協議意思表示真實，內容合法，為有效合同。張秀峰、張西鳳在杜天祿通知其轉讓酒樓后，拒絕、干擾，致杜天祿無法轉讓，造成經濟損失，違反了雙方協議，屬違約行為，應按雙方協議約定，按六年房租總額賠償杜天祿的損失。杜天祿將所租之房及該房現存固定裝修部分交給張秀峰、張西鳳（一九九八年五月十二日已執行完畢）。張秀峰、張西鳳要求解除合同，杜天祿亦同意，依法應予準許。依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第八十八條第一款、第一百一十二條第二款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條之規定，該院于1999年6月1日改判如下：

一、撤銷本院原二審民事判決及駁回再審申請通知書。

二、維持碑林區人民法院一審民事判決第一、二、四項，即：杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂的房屋租賃協議有效。該合同終止執行。張秀峰、張西鳳于本判決生效后十日內一次性償付杜天祿四十五萬元。逾期加倍支付遲延履行期間的債務利息。駁回原告要求被告賠償其營業損失五萬元之請求和被告要求原告恢復房屋原狀的反訴請求。

三、撤銷碑林區人民法院一審民事判決第三項。

四、杜天祿將所租張秀峰、張西鳳之房及該房現存固定裝修部分交給張秀峰、張西鳳。