鄧維娜訴金寧公司解除商品房預售合同案

　　簡要案情
　　2001年9月28日，鄧維娜經汪天賜和郭武義介紹和聯系，與安徽 省金寧房屋開發有限公司（以下簡稱金寧公司）簽訂了一份津園村9 號樓104室商品房的C01600號售房協議書，鄧維娜支付了購房款80731 元，金寧公司向其出具了客戶名稱為鄧維娜的收款發票。2001年10月， 金寧公司將該房交付給鄧維娜，鄧維娜遂住進該房。此后，鄧維娜將 售房協議書文本原件及發票通過汪天賜轉交給郭武義，由郭武義負責 為鄧維娜辦理房產證。在辦證過程中，金寧公司又于2002年1月17日 與汪天賜在郭武義的參與下簽訂了以該房為標的物的C01649號售房協 議書，約定將已交付給鄧維娜的房屋出售給汪天賜，并在該協議書上 注明“原訂鄧維娜協議作廢”。與此同時，被上訴人金寧公司將鄧維 娜購房發票客戶名稱“鄧維娜”三字劃去，改為“汪天賜”。隨后， 汪天賜于2002年8月9日憑上述憑證辦理并取得了該房所有權人登記為 “汪天賜”的房屋產權證書。
　　鄧維娜向安徽省寧國市人民法院提起訴訟，請求判令解除合同， 返還購房款80731元，并賠償80731元。
　　寧國市人民法院認為：汪天賜雖以原告鄧維娜之名與被告金寧公 司簽訂了售房協議書和支付了購房款，但隨后在辦理產權憑證前，被 告金寧公司在汪天賜出示購房原始憑證的情況下，應其要求辦理了將 購房人由“鄧維娜”改為“汪天賜”的變戶手續，并無不當。至此， 原、被告之間不存在商品房買賣的合同法律關系，原告鄧維娜要求被 告金寧公司承擔民事責任的訴訟請求沒有事實依據。判決：駁回原告 鄧維娜要求解除原、被告簽訂的商品房買賣合同、判令被告返還購房 款并承擔購房款一倍的賠償責任的訴訟請求。
　　原告鄧維娜不服一審判決，向安徽省宣城市中級人民法院提起上 訴。請求二審法院撤銷原判，依法改判。
　　宣城市中級人民法院認為：金寧公司在未依法解除其與上訴人鄧 維娜訂立的商品房買賣合同的情況下，且在將房屋交付給上訴人鄧維 娜之后又與原審第三人汪天賜就同一房屋訂立售房合同，并通過更改 售房發票客戶名稱，使原審第三人汪天賜取得上訴人鄧維娜所購房屋 的所有權證書，導致上訴人鄧維娜最終不能取得該房屋，并致其合同 目的不能實現。因而，被上訴人金寧公司構成根本違約，應承擔相應 的民事責任。判決：1．撤銷（2003）寧民一初字第700號民事判決。 2．解除上訴人鄧維娜于2001年9月28日與被上訴人金寧公司簽訂的售 房協議書。3．被上訴人金寧公司返還上訴人鄧維娜購房款人民幣807 31元及利息（利息按同期銀行貸款利率自2003年6月11日計算至該購 房款付清之日止），并賠償上訴人鄧維娜人民幣80731元，于本判決 生效后15日內履行完畢。
　　二審判決生效后，金寧公司向宣城市中級人民法院提出再審申請。 經該院審查，裁定對該案進行再審。
　　金寧公司申請再審稱：原生效判決認定鄧維娜交付了購房款8萬 余元及我公司將房屋交付與鄧維娜本人，事實錯誤。本案實際情況是 郭武義先后兩次向我公司交付購房款，我公司直接將房屋交付與郭武 義。合同簽訂后，郭武義持鄧維娜購房憑證要求我公司辦理變戶手續， 我公司根據其要求將鄧維娜交款憑據客戶名稱更改為“汪天賜”，并 未主動與汪天賜簽訂售房協議，期間我公司也未重復收取購房款，原 審認定我公司“一房二賣”，不符合最高法院有關“一房二賣”司法 解釋的認定。請求再審撤銷原二審判決，駁回鄧維娜的訴訟請求。
　　宣城市中級人民法院經再審，確認了二審查明認定的案件事實。 另，針對原審被上訴人金寧公司及原審第三人汪天賜再審中對原二審 認定的部分事實提出的異議，再審逐一進行了審查。
　　判決理由
　　再審認為：一、關于金寧公司是否將C01600號售房協議書約定的 標的物交付給鄧維娜本人一節，再審中原審上訴人鄧維娜主張金寧公 司將房屋交付其本人，金寧公司和汪天賜均主張交付給郭武義。合議 庭認為，關于上述待證事實，原審中各方當事人雖均未向法庭提舉證 據材料加以證明，但基于金寧公司實際已經交付房屋、鄧維娜實際入 住該住房及鄧維娜為售房協議的合同當事人、郭武義僅為買賣房屋相 關事宜的經辦人等客觀事實，根據日常生活經驗，合議庭經評議，對 當事人爭執的前述事實，推定按原生效判決查明的金寧公司向鄧維娜 履行了交付房屋的合同義務來予以認定。
　　再審中，原審被上訴人金寧公司與原審第三人汪天賜對原二審判 決認定鄧維娜交付購房款8萬余元一節，持有分歧意見。金寧公司主 張該筆款項實由郭武義交付，汪天賜主張該筆款項系其向他人籌措所 得后交郭武義支付與金寧公司。合議庭經審查認為，本案當事人對金 寧公司2001年9月19日和9月28日開具的商品房銷售發票記載“鄧維娜” 為交款人的內容均無異議，根據銷售發票記載的此項內容，鄧維娜當 為購房款支付義務的承擔責任人和實際履行人。至于該筆購房款來源 于何處及該筆款項由誰代為向金寧公司交付，均不能對鄧維娜作為購 房協議的一方當事人自動向合同相對方金寧公司履行約定的給付購房 款義務的事實形成實質性抗辯，故本院原二審判決認定鄧維娜作為商 品房預售合同的一方當事人，依法履行了給付全部房價款的主要合同 義務，并無不當。該筆款項是否由鄧維娜本人親自向金寧公司給付， 不影響本院查明的鄧維娜交付購房款事實之成立。即便如第三人所主 張，該購房款由其向他人籌措所得，該節事實也只能證明其與鄧維娜 之間存在特定的債權債務關系，與本案商品房買賣合同糾紛人民法院 審查認定的案件事實無關，第三人依法可另案向鄧維娜主張權利。
　　二、本案為一起特殊的商品房買賣合同糾紛案件，原審被上訴人 金寧公司在向買受人鄧維娜履行了交付使用商品房的合同義務后，其 在協助買受人鄧維娜辦理房屋所有權登記手續轉移房屋所有權的過程 中，與原審第三人汪天賜簽訂了以該房為標的物的售房協議并將售房 發票交款人“鄧維娜”更名為“汪天賜”，客觀上為第三人辦理房屋 產權證照手續創造了必要條件，第三人汪天賜也因此取得了該房屋的 產權證書，原審上訴人鄧維娜因未能辦領房屋產權證而訴諸法院致本 案成訟。本案的爭議焦點有兩個：1．金寧公司在未與鄧維娜達成退 房協議或依法解除C01600號售房協議書的情形下，另行與原審第三人 汪天賜簽訂C01649號購房協議是否構成“一房二賣”的惡意違約行為？ 2．原審被上訴人金寧公司違約“變戶”使得原審第三人汪天賜持相 關憑證辦領房屋產權證書的行為，是否導致原審上訴人鄧維娜不能實 現其合同目的，且無法取得該房屋？
　　關于第一個爭議焦點問題。首先，從本案有效證據反映的案件事 實來看，金寧公司系在鄧維娜委托郭武義辦理房產證并出示鄧維娜合 同文本和購房發票原件的情形下，應郭武義之要求，更改了購房發票 上記載的交款客戶名稱并與汪天賜另行簽訂了購房協議書一份。金寧 公司作為專門從事房地產開發和經營的房地產開發企業，未盡合理謹 慎的注意義務，在郭武義超越代理權限要求更改客戶名稱且未經鄧維 娜追認的情況下，僅憑郭所持購房原始憑證，又與原審第三人汪天賜 簽訂購房協議并在該協議書中注明“原訂鄧維娜合同作廢”，其主觀 上雖顯有過失，但并非故意處置買受人鄧維娜權利的惡意違約行為。 其次，從C01649號購房協議書訂立的過程和內容看，金寧公司在該購 房協議中明確加注了“原訂鄧維娜合同作廢”的內容，且在該協議的 履行過程中，直接在記載購房客戶為“鄧維娜”的原始售房發票上將 交款人姓名更改為“汪天賜”，客觀上沒有實施二次收取購房款并在 此基礎上謀取額外不當經濟利益的行為。因而C01649號協議的簽訂， 與原審上訴人鄧維娜委托的他人未盡忠誠和勤勉義務辦理產權證照手 續不無關聯。金寧公司先后與鄧維娜和汪天賜簽訂的售房協議書雖在 形式上相互獨立，但C01649號協議書并非是在C01600號售房協議書已 然存在的情況下，金寧公司與汪天賜之間徑行經協商，又以本案所涉 房產為標的物而簽訂的獨立于C01600號售房協議而存在的商品房買賣 合同。C01649號協議因第三人汪天賜及郭武義的不適當行為而與C016 00號協議在買受人合同義務的履行上及協議訂立的原因上發生牽連事 實，原審被上訴人金寧公司與原審第三人汪天賜實際在鄧維娜委托的 經辦人郭武義的參與下，以簽訂C01649號購房協議的方式，將C01600 號合同確定的鄧維娜享有和承擔的權利義務概括轉讓與原審第三人汪 天賜，因此，金寧公司主觀上不具有“一物二賣”的故意。綜上，原 二審判決認定金寧公司與汪天賜另行簽訂的購房協議性質上屬“一房 二賣”不能成立。
　　關于第二個爭議焦點問題，宣城市中級人民法院審查認為：合同 權利義務的概括轉讓應依法進行，原審被上訴人金寧公司未盡勤勉審 慎的審查義務，基于對原審上訴人鄧維娜的代理人郭武義超越代理權 限行為的錯誤認識和判斷，“同意”更改購房發票并與汪天賜簽訂購 房協議的行為當屬無效。金寧公司2001年9月28日與鄧維娜簽訂的購 房協議系雙方真實意思表示，協議約定的內容合乎法律規定，應為有 效協議。另經審查認為，房地產管理部門頒發的房屋產權證照僅具有 權利正確性的推定功能，對外僅產生以公示的方式表彰和說明房產權 屬的特定作用，房屋產權證照上記載的房屋產權所屬的權利人是否享 有實體法意義上的房屋產權，應由房屋產權變動形成的基礎事實以及 受法律保護的合法的商品房買賣合同關系共同決定。第三人汪天賜因 他人之不當行為而辦領的房屋產權證照雖記載權利人為“汪天賜”， 但此節并不影響鄧維娜依商品房買賣合同關系而享有的實體法上所確 認的合同權利的實現，金寧公司按協議約定負有將房屋產權移轉于鄧 維娜的合同義務，金寧公司此項義務的履行客觀上也不會因此而導致 其事實上的履行不能。本案相關當事人可依法提起行政訴訟請求人民 法院對該產權證是否合法進行司法審查，或依據我國合同法的規定提 起撤銷權訴訟，或建議頒發房屋產權證照的房地產管理部門自行審查 和糾正。原審被上訴人金寧公司未依法審慎履行協助原審上訴人辦理 商品房權屬登記的義務屬實，依法應承擔相應違約責任，原審上訴人 鄧維娜依法可同金寧公司協商解決或訴諸法院請求金寧公司繼續履行、 采取相關補救措施或賠償損失。此外，金寧公司按協議約定依法已將 房屋交付與鄧維娜，鄧維娜依金寧公司“交付使用”的行為實際已經 取得和占有該房屋，汪天賜辦領了該房的產權證書，雖對金寧公司及 時將該房產權移轉與鄧維娜構成了妨礙，但并不必然形成鄧維娜無法 取得房屋的客觀狀況。綜上，原二審判決認定第三人汪天賜辦領房屋 所有權證書致使鄧維娜不能實現其合同目的，不能成立。
　　綜合以上分析，原二審判決認定事實清楚，但在審查認定原審上 訴人鄧維娜訴稱解除合同的法定事由時，適用法律不當，依法應予改 判。原一審判決認定第三人汪天賜以鄧維娜名義與金寧公司簽訂協議， 鄧維娜與金寧公司不存在商品房買賣合同關系，與本院再審審查確認 的案件事實不一致，依法應予糾正。鑒于金寧公司更改鄧維娜購房發 票并與汪天賜簽訂購房協議的行為無效，且該房屋又實際交付鄧維娜 占有使用，因此原審判決駁回原告訴請的實體處理并無不當，依法應 予維持。
　　判決結果
　　2004年10月8日，宣城市中級人民法院判決：1．撤銷（2003）宣 中民一終字第265號民事判決。2．維持（2003）寧民一初字第700號 民事判決。
　　一審訴訟費6410元，二審案件訴訟費6470元，合計12880元，由 原審上訴人鄧維娜負擔6410元，原審被上訴人金寧公司負擔6470元。