第二十六條 出租人轉讓房屋給第三人，侵害承租人優先購買權，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系，出租人為其辦理房屋所有權轉移登記，經審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規定的除外。法院在審理過程中可以根據案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。 承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優先購買權，而不要求行使優先購買權，經法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。

北京市高級人民法院關于印發《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》的通知（2010年12月22日　京高法發[2010]458號）市第一、第二中級人民法院，北京鐵路運輸中級法院；各區、縣人民法院，各鐵路運輸法院：　　《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》已經市高級人民法院審判委員會第21次（總第269次）會議于2010年12月13日討論通過，現予印發，請認真貫徹執行。執行中有何問題，請及時報告市高級人民法院民一庭。　　特此通知。　　北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）　　為妥善處理房屋買賣合同糾紛，統一審判標準和裁判尺度，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律法規及最高人民法院有關司法解釋的規定，結合我市民事審判實踐，制訂本意見。

第一條　本意見所稱的房屋買賣，是指城鎮區域內國有土地上的“二手房”買賣。　　商品房買賣合同糾紛案件，可以參照本意見處理。但法律、司法解釋另有規定的，適用其規定。

第二條　當事人簽訂的預購書、購房意向書等協議已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。　　因可歸責于當事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預約協議約定有定金條款的，應當適用定金罰則；沒有約定定金條款，或者定金處罰數額不足以彌補守約方實際損失的，違約方應當賠償守約方因此所受到的信賴利益損失。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。

第三條　《城市房地產管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓的規定，在性質上不屬于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規定中的“效力性強制性規定”，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。

第四條　對以將來可能取得所有權的房屋為標的物的買賣合同，法院不應僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權為由認定買賣合同無效。出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，應當承擔相應的違約責任。　　前款所稱將來可能取得所有權的房屋，包括尚未取得所有權的已購商品房及已購按經濟適用住房管理的房屋等。

第五條　出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。買受人符合《物權法》第一百零六條第一款規定的善意取得構成要件辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。　　前款中出賣人為夫妻一方，轉讓房屋行為符合《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項規定的，應當優先適用該規定。

第六條　相關政策、法規規定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用住房，當事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、法規有新規定的，適用其規定。　　出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。　　經出賣人主張房屋買賣合同被確認無效的后果，適用《合同法》第五十八條的規定，并考慮居住安置問題妥善處理，在認定買受人所受損失數額時應當綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機會損失、買受人裝修房屋的添附價值及雙方的過錯程度等因素，公平合理的予以確定。

第七條　出賣人轉讓已購按經濟適用住房管理的房屋，當事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

第八條　房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。　　出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持；買受人要求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。　　法院可以根據案件具體情況征詢抵押權人的意見，必要時可以追加抵押權人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。

第九條　出賣人擅自將已被有權國家機關采取了查封等強制措施的房屋轉讓給他人的，買賣合同一般認定為無效，但相應有權國家機關或申請采取強制措施的權利人同意轉讓，或者一審法庭辯論終結前強制措施已經解除的，可以認定合同有效。　　出賣人轉讓房屋后，有權國家機關對房屋采取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時針對出賣人的強制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，可以參照本意見第八條第二款規定的內容處理。