第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： （一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。 規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

最高人民法院公告　　最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行?！《稹鹁拍晡逶率娜?最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋法釋[2009]7號　　為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條　依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。　　基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二條　建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：　?。ㄒ唬┚哂袠嬙焐系莫毩⑿?，能夠明確區分；　?。ǘ┚哂欣蒙系莫毩⑿?，可以排他使用；　?。ㄈ┠軌虻怯洺蔀樘囟I主所有權的客體?！　∫巹澤蠈儆谔囟ǚ课?，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分?！　”緱l第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條　除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：　?。ㄒ唬┙ㄖ锏幕A、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；　　（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等?！　〗ㄖ^劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

第四條　業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

第五條　建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定?！　∏翱钏Q配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第六條　建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條　改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條　物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；　?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項的統計總和計算。

第九條　物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：　?。ㄒ唬I主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；　?。ǘ┛側藬?，按照前項的統計總和計算。