關鍵詞   集資建房協議  房屋買賣合同  交付 

裁判要點

公民個人集資的民間建房，不屬于單位集資房范疇，人民法院應當受理。公民個人集資建房法律關系，應當根據集資建房協議中關于各主體之間的權利義務關系加以區別，可分為合作開發共建和名為集資建房實為房屋買賣兩種法律關系。對于名為集資建房實為房屋買賣的相關支付房款、騰房交付等糾紛，應當嚴格遵循合同相對性規則進行裁判，依法保護合同雙方的合法權利。

相關法條

《中華人民共和國民法通則》第三十五條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、第一百三十五條、第一百五十九條，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條。

基本案情

原告訴稱：1997年11月5日，原告與被告合伙集資修建了一套住房，該房屋位于蓬安縣原周口鎮城東市場第二層，建筑面積116平方米。雙方約定被告負責辦理各種手續和主管工程，1998年9月房屋建成后，原告就外出深圳務工并安家，未回蓬安。被告就一直占用房屋不交還原告，故原告訴至人民法院請求：1、判令被告交還原告房屋及房屋產權證和國有土地使用權證；2、判令被告賠償占用原告住房的租金及損失費用；3、本案訴訟的全部費用由被告承擔。

被告沈和東辯稱：1997年9月21日，被告與蓬安縣周口鎮紅旗村4組生產隊協商，將城東市場內的土地用于合伙集資建房，并與原告等人簽訂集資建房協議。被告與原告于1997年10月29日簽訂了集資建房協議。協議簽訂后，原告未履行合同約定，未按工程進度付款。被告多次要求原告履行合同債務，但原告在合同期限內仍未履行。為減輕被告損失，被告將該房屋裝修為住房，并自用，本案依法適用訴訟時效，請求駁回原告訴訟請求。根據集資建房協議約定，原告沒有按照合同履行相關義務，我方享有先履行抗辯權；即使物權登記在原告陳安平名下，原告沒有給付房款，被告沈和東有權拒絕交付。綜上，請求駁回原告訴請。

追加被告梁自光辯稱：我與被告沈和東合伙集資建房屬實，被告沈和東主持建房，我負責現場，被告沈和東負責辦理項目房產證、國土使用證等。原告與被告沈和東是否簽訂合伙集資協議我不清楚。

法院經審理查明：1995年9月21日，蓬安縣紅旗鄉二村四社（甲方）與沈和東、梁自光等人（乙方）簽訂《聯伙集資建房合同》，約定甲方將城東市場內已征用的土地（建設地址為周口鎮城東市場靠東面外沿）用于合伙集資建房來解決資金短缺困難問題。協議約定工程開竣工時間為1997年10月1日至1998年3月，由梁自光現場施工，沈和東技術負責，甲、乙雙方共同管理，工程造價待工程竣工后按總建筑面積和各樓層按等級進行劃分。1997年10月29日，沈和東、梁自光（甲方）與陳安平（乙方）簽訂《集資建房協議》，約定營蓬路第二層自外向內的第一套房由陳安平集資，單價為樓建筑面積335元/平方米，房款在簽訂協議時支付壹萬元，基礎竣工時付壹萬元，一樓蓋板時付五千元，二樓蓋板交完剩余費用。1998年3月17日，蓬安縣國土局作出蓬國土發（1998）土字191號《關于周口鎮青龍嘴村四社梁自光等十八戶居民集資建房補辦征地手續的批復》：“同意將周口鎮青龍嘴村四社耕地444.4平方米征為國有土地。經批準征用的土地，由縣國土局代縣政府分別出讓給梁自光、羅鐘明、尹剛、梁自銀、何兆才、袁興武各21.013平方米……陳安平、唐柏揚、劉學英、趙崇名、趙建平、唐德忠各16.989平方米”。1998年4月18日，梁自光、沈和東等向蓬安縣國土局遞交申請：“原城東市場集資建房，土地使用手續已辦齊備，由于個別集資戶資金不足，頂替給另外集資戶，其情況如下：第三樓沈琴頂替給母秀清……第二樓陳福林頂替給陳安平……請國土局辦理頂替集資戶戶名手續”。1998年5月5日，被告沈和東代原告陳安平等10戶人在蓬安縣國土資源局領取了土地證書。1998年12月2日，被告沈和東在蓬安縣房地產管理局領取所有人為原告陳安平的第6078號《房屋所有權證》，房屋地址為周口鎮（現為相如鎮）城東市場，第二層，面積116.16平方米。按此面積計價，房屋總房款為48,913.60元。后原告陳安平外出，被告沈和東自2013年起一直居住案涉房屋至今。原告陳安平訴至本院，請求判令被告沈和東交還原告房屋及房屋產權證和國有土地使用權證并賠償占用原告住房的租金及損失費用。

裁判結果

四川省蓬安縣人民法院于2015年7月14日受理本案后，經審理后作出（2015）蓬民初字第1434號民事判決書，后因陳安平不服該判決向南充市中級人民法院提起上訴，該院經審理認為原判決遺漏當事人發回四川省蓬安縣人民法院重新審理。四川省蓬安縣人民法院對該案重新立案，經依法審理，于2019年9月30日作出(2017)川1323民初2123號民事判決：一、原告陳安平給付被告沈和東購房款38,913.60元，并從1998年12月3日起按中國人民銀行同期同類貸款利率的1.5倍計息，款息結清后，被告沈和東向原告陳安平交付位于蓬安縣相如鎮城東市場二樓116.16平方米的房屋及房屋所有權證和國有土地使用權證；二、駁回原告陳安平的其他訴訟請求。宣判后，被告沈和東提出上訴。二審期間，上訴人沈和東于2020年2月14日提出撤回上訴，南充市中級人民法院準許上訴人沈和東撤回上訴。

裁判理由

法院生效裁判認為：本案原告陳安平訴請二被告返還房屋及房產證，主張本案為物權糾紛，但本案起因系原、被告雙方基于個人簽訂的《集資建房協議》而產生的合同權利義務糾紛，同時不適用單位集資房相關規定。由于案涉房屋價款并非實際造價分攤，而是由固定單價計付，無關盈虧，故協議名為合伙集資建房，實為房屋買賣合同，該協議合法有效，對原、被告具有法律約束力。

據此，雙方均應依照協議約定履行各自的合同義務。現原告陳安平以房屋產權證已登記在自己名下為由，按照《中華人民共和國物權法》第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”的規定，主張被告沈和東應當交付房屋。被告沈和東抗辯稱簽訂合同后原告陳安平一直未付清房款，未履行合同，故不應當交付房屋。因原告陳安平負有支付房款的先履行義務，原告陳安平未舉出已支付全部房款證據，僅以房屋產權證及國有土地使用證登記在自己名下為由要求返還房屋。但集資建房協議簽訂后，該房屋自始并未交付，且房屋產權證及國有土地使用權證也均未交付，根據《中華人民共和國合同法》第六十七條“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”的規定，被告沈和東以原告未支付房款為由拒絕履行其交付房屋的主張成立，應當予以支持。故被告沈和東系合法占有案涉房屋，原告主張賠償占有房屋的租金及損失費用的訴訟請求不應得到支持。

審理中，被告沈和東主張賬目結清后交房、交產權證。原告尚欠被告房款38,913.60元，被告于1998年12月2日為其辦證，應視為寬限的付款之日，逾期則應按約定的中國人民銀行同期同類貸款基準利率的1.5倍計付利息損失。此外，追加被告梁自光與被告沈和東口頭約定合伙以集資為名開發該樓盤，雖后來終止了合伙，但合伙對外的義務不能免除，因現房屋實際由被告沈和東占有，故應由被告沈和東負責交付。 

編寫人：蓬安縣人民法院羅學文

附：生效法律文書

四川省蓬安縣人民法院

民事判決書

(2017)川1323民初2123號

原告:陳安平，男， 1964年9月27日生，漢族，住蓬安縣建設中路160號5幢1單元3號，身份證號碼512926197009270039。

委托訴訟代理人：唐治民，四川勻天律師事務所律師。

委托訴訟代理人：羅建均，男，1974年11月16日生，漢族，住蓬安縣步行路4號2幢1單元8樓24號，身份證號碼：512926197411163071，系原告妹夫。

被告：沈和東，男， 1951年5月3日生，漢族，住蓬安縣嘉陵中路322號附3號，身份證號碼51292619510503001X。

委托訴訟代理人：殷林全，四川省蓬安縣相如法律服務所法律工作者。

追加被告：梁自光，男，1963年3月2日生，漢族，住四川省蓬安縣相如鎮嘉陵中路240號，公民身份號碼512926196303026315。

原告陳安平訴被告沈和東、梁自光房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年7月14日立案受理后，經審理后作出（2015）蓬民初字第1434號民事判決書，后因陳安平不服該判決向南充市中級人民法院提起上訴，該院經審理認為原判決遺漏當事人發回本院重新審理。本院對該案重新立案，依法組成合議庭公開開庭進行了審理，原告陳安平的委托訴訟代理人唐治民、羅建均，被告沈和東及其委托訴訟代理人殷林全，追加被告梁自光均到庭參加了訴訟。現本案已審理終結。

原告依法向本院提出訴訟請求：1、判令被告交還原告房屋及房屋產權證和國有土地使用權證；2、判令被告賠償占用原告住房的租金及損失費用；3、本案訴訟的全部費用由被告承擔。事實與理由：1997年11月5日，原告與被告合伙集資修建了一套住房，該房屋位于蓬安縣原周口鎮城東市場第二層，建筑面積116平方米。雙方約定被告負責辦理各種手續和主管工程，1998年9月房屋建成后，原告就外出深圳務工并安家，未回蓬安。被告就一直占用房屋不交還原告，原告的父母姐妹曾多次與被告交涉，均無果。故起訴至人民法院。

為支持自己的訴訟主張，原告陳安平向本院提交以下證據：

1、原告的身份信息復印件，擬證明主體適格；

2、起訴狀，擬證明原告請求的是物權；

3、授權委托書，擬證明原告請求的是物權；

4、蓬國土【1998】土字191號文件，擬證明原告陳安平屬于建房戶；房管局房屋有所權證存根，擬證明訴爭房屋物權登記在原告陳安平名下，原告陳安平是訴爭房屋的所有權人。

5、集資建房情況表，擬證明原告陳安平集資建房房屋總金額48,913.6元，已支付30,676.00元，下欠18,237.60元。

6、梁自光的調查筆錄，擬證明被告梁自光是合伙人，負責財務，合伙協議是真實的，房款已經交了3萬多，被告沈和東把房產證辦在原告陳安平名下，被告沈和東在居住。

7、合伙建房協議一份（此份證據是從蓬安縣房地產管理局檔案室復印），擬證明原、被告集資建房的事實；

8、水電安裝，水電使用情況，擬證明房屋由被告沈和東占有使用；

9、蓬安縣人民法院庭審筆錄一份，擬證明被告沈和東與原告陳安平是合伙集資建房的事實，被告沈和東簽字認可；

10、譚永杰、陳桂華、陳小平證人證言三份，擬證明合伙建房的事實；

11、蓬安縣農業銀行抵償協議一份，擬證明訴爭房屋是原告陳安平購買的；

12、羅成平、唐時輝、衡惠證人證言三份，擬證明房屋所有權人是原告陳安平，被告沈和東在居住。

對原告提交的以上證據，被告沈和東質證認為：對起訴書、委托書沒有異議；對國土局、房管局文件沒有異議；對于調查筆錄有異議，被告梁自光之前作為二審的證人，現在作為本案追加被告，其調查筆錄不能作為本案的證據使用，也不能認定被告梁自光與被告沈和東是合伙關系；被告梁自光是否收取3萬元，是否轉移給我方，無相關證據予以證明，合伙建房協議沒有原件，復印件要作證據使用，必須與原件對比。1997年7月15日合伙建房協議沒有發現有被告沈和東的簽字，我方不認可一審認定的合伙建房的事實，對于合伙協議不予認可，認可被告沈和東居住的事實。

對原告提交的以上證據，追加被告梁自光質證認為，對國土局、房管局文件沒有異議；關于結算情況表，沈和東和陳安平他們之間怎樣結算的我不清楚，我當時只是做一個記錄，錢我沒有收，他們之間集資建房的情況我不清楚。

被告沈和東辯稱，1997年9月21日，我與生產隊（周口鎮紅旗村4組）協商，將城東市場內的土地（包括我女兒的自留地）用于合伙集資建房，并與其簽訂集資建房協議。我與原告于1997年10月29日就集資建房一事簽訂了合伙協議。協議簽訂后，原告陳安平要求我更改房屋圖紙、結構，增加其工程造價。后原告陳安平并未履行合同約定，按工程進度付款。我多次要求原告陳安平履行合同債務，經多次催告原告陳安平在合同期限內仍未履行。后原告陳安平因欠銀行、私人等借款巨大，無力償還，便悄悄離開本地，無法聯系到他。為減輕損失，我將該房屋裝修為住房，歸我及家人居住，本案適用訴訟時效，請駁回原告陳安平的訴訟請求。根據合同，即集資建房協議，我方享有先履行抗辯權，原告陳安平沒有按照合同履行相關義務，我方享有先履行抗辯權；物權所有權變動以交付為標志，本案被告沈和東沒有交付的意思表示，原告陳安平也沒有給付房款，只是物權登記在原告陳安平名下而已，所以物權未發生變動，綜上，請求駁回原告陳安平訴請。

為支持自己的答辯意見，被告沈和東向本院提交如下證據：

1、集資建房協議和沈和東集資房工程變更，擬證明被告沈和東負責修建，原告陳安平與被告沈和東約定變更工程結構的事實。

2、稅務檢查結論、稅務催繳通知書、限期繳稅通知書、稅務文書送達回證，擬證明被告沈和東對外是負責人，沒有其他合伙人存在。

3、沈前詩的調查筆錄一份，擬證明被告沈和東沒有停止主張自己的權利，一直在找原告陳安平索要集資款，主張自己的債權，同時證明原告陳安平買房沒有支付購房款，但房屋產權卻辦在了原告陳安平名下的。

對于被告沈和東提交的以上證據，原告質證認為，第二組證據不具有關聯性，不能證明二被告沈和東與梁自光不存在合伙關系；證人證言不具有關聯性，分錢沒給不可能給辦證；

對于被告沈和東提交的以上證據，追加被告梁自光質證認為，對于被告沈和東提供的證據無異議，表示認可。

追加被告梁自光辯稱，我與被告沈和東是合伙集資建房，被告沈和東主持，我負責現場，我與他的賬目至今未結算，被告沈和東負責辦理房產證、國土使用證等。原告陳安平與被告沈和東到底簽訂合伙集資協議我不清楚，被告沈和東負責對外的事務，我負責內部事務，我與被告沈和東沒有單獨簽訂協議。

被告梁自光未向本院提交任何證據。

本院經審理認定事實如下：1995年9月21日，蓬安縣紅旗鄉二村四社（甲方）與沈和東、梁自光等人（乙方）簽訂《聯伙集資建房合同》，約定甲方將城東市場內已征用的土地（建設地址為周口鎮城東市場靠東面外沿）用于合伙集資建房來解決資金短缺困難問題。并約定工程開竣工時間為1997年10月1日至1998年3月，由梁自光現場施工，沈和東技術負責，甲、乙雙方共同管理，工程造價待工程竣工后按總建筑面積和各樓層按等級進行劃分。1997年10月29日，沈和東、梁自光（甲方）與陳安平（乙方）簽訂《集資建房協議》，約定營蓬路第二層自外向內的第一套房由陳安平集資，單價為樓建筑面積335元/平方米，房款在簽訂協議時支付壹萬元，基礎竣工時付壹萬元，一樓蓋板時付五千元，二樓蓋板交完剩余費用。辦理房產手續包括城市配套費用、由陳安平負責，甲方負責辦理。另增加工程乙方補甲方壹萬元（其中包括土地曾用費）。1998年3月17日，蓬安縣國土局作出蓬國土發（1998）土字191號《關于周口鎮青龍嘴村四社梁自光等十八戶居民集資建房補辦征地手續的批復》：“同意將周口鎮青龍嘴村四社耕地444.4平方米征為國有土地。經批準征用的土地，由縣國土局代縣政府分別出讓給梁自光、羅鐘明、尹剛、梁自銀、何兆才、袁興武各21.013平方米……陳安平、唐柏揚、劉學英、趙崇名、趙建平、唐德忠各16.989平方米”。1998年4月18日，沈琴、梁自光、沈和東等向蓬安縣國土局遞交申請：“原城東市場集資建房，土地使用手續已辦齊備，由于個別集資戶資金不足，頂替給另外集資戶，其情況如下：第三樓沈琴頂替給母秀清……第二樓陳福林頂替給陳安平……請國土局辦理頂替集資戶戶名手續”。1998年5月5日，沈和東代沈琴、羅鐘明、陳安平等10戶人在蓬安縣國土資源局領取了土地證書。1998年12月2日，沈和東在蓬安縣房地產管理局領取所有人為陳安平的第6078號《房屋所有權證》，房屋地址為周口鎮（現為相如鎮）城東市場，第二層，面積116.16平方米。按此面積計價，則總房款為48,913.60元。后陳安平外出，沈和東自2013年起一直居住房屋至今。陳安平起訴至本院，請求判令沈和東交還原告房屋及房屋產權證和國有土地使用權證并賠償占用原告住房的租金及損失費用。

同時查明,蓬安縣房地產管理局的檔案中附有一份1997年11月5日各合伙人簽訂的《合伙建房協議》，內容為：該住宿綜合樓，屬共同集資征地修建共同所有，本樓由沈和東負責辦理各種手續和主管工程，梁自光負責施工技術和現場管理。其余戶配合施工質量監督管理。樓層分配，二至十層按面積劃分，A組（114㎡）按二至七樓層排列，陳安平、唐柏揚，劉學英，趙建平、唐德忠、趙崇名……資金支付方法，開工各戶預付20%，每層樓蓋樓再付8%，其余竣工結算時付清，資金由沈和東統一管理，梁自光記賬，各戶監督。

另查明，“城東市場集資樓決算情況”表載明陳安平用材料費抵房款30,676.00元，尚欠余額為18,237.60元，系梁自光個人制作，無沈和東簽名，梁自光最后陳述與沈和東不存在合伙關系。

還查明，1997年11月26日，作為甲方的中國農業銀行蓬安縣支行與作為乙方的四川省蓬安縣汽車配件有限公司（法定代表人為陳安平）簽訂《房屋、土地、適銷商品及低值易耗品等抵償貸款協議》中載明“蓬安縣周口鎮城東路周口中學大門與城東市場之間的磚混結構房屋（乙方從沈和東處購得）二層（建筑面積115.6平方米）及土地使用權”抵償給中國農業銀行蓬安縣支行。1998年10月6日，中國農業銀行蓬安縣支行制定了《房屋交接協議》載明“1997年11月26日，陳安平同蓬安農行簽訂了《房屋、土地、適銷商品及低值易耗品等抵償貸款協議》，將陳安平與沈和東集資房位于周口鎮城東路周口中學大門前臨公路二層，建筑面積116.4平方米，抵償了蓬安縣農行貸款。目前集資房已竣工，但陳安平下欠沈和東工程款21,524.00元，協議第四條約定“房屋產權證及國有土地使用證由乙方負責辦理并全部承擔相應的稅、費；辦理房屋、土地過戶手續由乙方負責，并全部承擔過戶的稅、費。”，第五條約定“乙方保證在1997年11月30日前將所抵償的房屋、土地、低值易耗品等資產和房屋、土地權屬證書全部移交甲方，并將出租、出借的房屋一次性清結并騰空交給甲方……”,被告沈和東未在該協議上簽字。

本院認為，本案陳安平以訴訟請求是返還房屋及房產證。主張本案為物權糾紛。本案是基于雙方簽訂的《集資建房協議》而產生的權利義務關系，法律關系性質屬債權糾紛。陳安平以房屋已登記在其名下，主張物權，理由不成立。重審過程中，被告對簽訂的《聯伙集資建房合同》內容及真實性有異議。陳安平認為其一直在向沈和東索要房屋，沈和東均以房屋未辦理產權證為由拒絕交付，2015年時到房管局、國土局查詢檔案時才知產權證早已被沈和東領取，產權證均已登記在自己名下，按照《中華人民共和國物權法》第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”的規定，房屋應當屬自己所有，故主張沈和東應當按照合同約定履行交付房屋的義務。為此向本院出示了房屋所有權證存根、領取土地證簽收簿復印件及被告沈和東向國土局的申請書予以證明。被告沈和東認為，簽訂合同后陳安平一直未付清房款，未履行合同，故合同并未成立，房屋應當歸自己所有。庭審中查明，《集資建房協議》合法有效，對原、被告具有法律約束力。由于房款并非實際造價分攤，而是由固定單價計付，盈虧無關，故其名為集資建房，實為房屋買賣。雙方均應依照協議的內容履行各自的合同義務。陳安平負有支付房款的先履行義務，本案在庭審過程中，陳安平未舉出已支付全部房款的依據，僅以房屋產權證及國有土地使用證登記在自己名下為由要求返還房屋。但協議簽訂后，該房屋并未交付，且房屋產權證及國有土地使用權證均未交付，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據”及《中華人民共和國合同法》第六十七條“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”的規定，沈和東以原告未支付房款為由拒絕履行其交付房屋的主張成立，本院予以支持。并且由此沈和東系合法占有該房屋，原告主張賠償占有房屋的租金及損失費用的訴訟請求不能成立。關于房款問題，沈和東主張未按合同約定進度付款，但依雙方的《集資建房協議》已約定簽訂時付款1萬元，這是履行合同的基礎，本院認定原告已支付1萬元，下余價款原告提供的證據相互矛盾，本院對原告已付清價款的主張不予支持。訴訟中原告又主張據實結算，按規定支付逾期付款損失利息。沈和東主張賬結清后交房、交產權證。原告尚欠房款38,913.60元，被告于1998年12月2日為其辦證，應視為寬限的付款之日，逾期則應按中國人民銀行同期同類貸款基準利率的1.5倍計付逾期付款的利息損失。沈和東、梁自光口頭協議合伙以集資為名開發該樓盤，并且與原告簽訂了協議，雖后來終止了合伙，對外的義務不能免除，但由于房屋由沈和東實際占有，應由其交付。陳安平與蓬安縣農業銀行以資抵債協議只能約束其雙方。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、第一百三十五條、第一百五十九條，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條第四款，《中華人民共和國民法通則》第三十五條， 《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、原告陳安平給付被告沈和東購房款38,913.60元，并從1998年12月3日起按中國人民銀行同期同類貸款利率的1.5倍計息，款息結清后，被告沈和東向原告陳安平交付位于蓬安縣相如鎮城東市場二樓116.16平方米的房屋及房屋所有權證和國有土地使用權證；

二、駁回原告陳安平的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費4,300元，由原告陳安平承擔3800元，被告沈和東承擔500元。

如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于四川省南充市中級人民法院。

審　 判　 長　　　林　玄

人 民陪審 員　　　劉學義

人 民陪審 員　　　陳玉明

二○一九年九月三十日

書　 記　 員　　　郭峻利