編者按

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裁判要旨 

預告登記，登記的不是現實的不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權。關于預告登記的請求權的效力，法律和司法解釋只規定了預告登記后的請求權的權利保全效力，以及在特定情況下的順位效力和破產保護效力，即旨在保障物權變動按照預告登記制度所欲實現的秩序完成。但是其并無保障預告登記權利人所有債權實現的目的，或者說并不保障預告登記權利人物權變動之外其他請求權的實現，包括該物權變動請求權的轉化形態。

吉林臨江農村商業銀行股份有限公司

與曹某某返還原物糾紛案?

簡要案情 

2015年11月12日，曹某某與泓鵬公司簽訂商品房買賣合同（預售），購買位于臨江市泓鵬茗儒莊園1號樓547.04平方米房屋，曹某某以每平方米12600元支付購房款首付總計3992704元。2015年12月1日，曹某某與中國農業銀行股份有限公司臨江市支行簽訂了《個人購房擔保借款合同》，貸款290萬元用以支付剩余購房款。曹某某用案涉商品房抵押貸款并于同日在臨江市房屋產權管理中心辦理預購商品房預告登記與預告抵押（按揭、在建）備案登記。貸款發放后，曹某某依照合同約定向泓鵬公司履行了全部付款義務。現曹某某一直按合同約定償還貸款。吉林臨江農村商業銀行股份有限公司于2016年9月23日與泓鵬公司簽訂了四份購房協議，購買了臨江市泓鵬茗儒莊園1號樓包括案涉商品房，房屋總面積668.84平方米，吉林臨江農村商業銀行股份有限公司以每平方米10700元購買，交付購房款6525269元。現吉林臨江農村商業銀行股份有限公司占有使用該四戶房屋，占有使用期間的水費、電費、物業費、采暖費亦由其交付。案涉房屋到目前為止沒有辦理房屋所有權證。

裁判要點

本案系返還原物糾紛案件，曹某某提起本案訴訟，要求吉林臨江農村商業銀行股份有限公司返還案涉房屋，其請求在法律屬性上系返還原物請求權。故本案的主要爭議焦點為曹某某行使返還原物請求權是否符合法律規定。

《中華人民共和國物權法》第三十四條規定：“無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。”該條是關于返還原物請求權的規定，且主要是指所有權人的返還原物請求權。因此，判斷曹某某在本案中是否享有返還原物請求權，則需首先審查其對案涉房屋是否享有所有權。《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”結合本案事實，曹某某尚未辦理案涉房屋的所有權登記，故其對案涉房屋并不享有物權，亦并不具備行使返還原物請求權之權利基礎。

除所有權人的返還原物請求權之外，《中華人民共和國物權法》只在第二百四十五條中對占有人的返還原物請求權作了特別規定，該條第一款規定：“占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。”本條是關于占有保護請求權的規定。占有保護請求權的基礎是占有事實，是法律為保護占有的事實而特別賦予占有人的一種救濟性權利。但在本案中，曹某某并未提供充分證據證明其已對案涉房屋實現了占有，故其亦無法行使占有保護請求權要求吉林臨江農村商業銀行股份有限公司返還案涉房屋。

本案中，曹某某主張其基于已辦理案涉房屋預告登記的行為，依照《中華人民共和國物權法》第二十條的有關規定，享有要求吉林臨江農村商業銀行股份有限公司返還案涉房屋的權利。根據《中華人民共和國物權法》第二十條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”該條是關于不動產登記制度中的預告登記的規定。預告登記，是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。也就是說，預告登記所登記的不是現實的不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行，而就相關的請求權進行的登記。預告登記的實質作用在于限制現實登記（或依建造行為等法定事由可進行初始登記）的權利人行使處分權，預告登記權利人所享有的是阻卻、排斥嗣后所有權變動以及登記簿障礙的權利。關于預告登記的請求權的效力，法律和司法解釋只規定了預告登記后的請求權的權利保全效力，以及在特定情況下的順位效力和破產保護效力。總之，預告登記制度旨在實現一定的物權秩序，具體而言是旨在保障物權變動按照預告登記制度所欲實現的秩序完成。但是，其并無保障預告登記權利人所有債權實現的目的，或者說，并不保障預告登記權利人物權變動之外的請求權的實現，包括該物權變動請求權的轉化形態。本案中，曹某某基于其與泓鵬公司形成的商品房買賣合同關系，所享有的系其對泓鵬公司的債權，可依此行使請求交付、配合變更產權登記等債權請求權；其基于完成對案涉房屋進行預告登記所享有的系預告登記請求權，所保障的系其對案涉房屋將來物權變動能夠順利進行的權益，但上述民事權益均不具備法律層面上的不動產物權性質。如前所述，曹某某提起本案訴訟，要求吉林臨江農村商業銀行股份有限公司返還案涉房屋的行為，法律性質上是一種行使返還原物請求權的行為。返還原物請求權在法律屬性上系一種典型的物權保護請求權，其權利基礎是請求權人對物享有物權。因此，在曹某某尚未辦理案涉房屋產權登記，不享有案涉房屋物權的情形下，無論吉林臨江農村商業銀行股份有限公司與泓鵬公司之間的房屋買賣協議是否合法有效，是否能夠實際履行，或吉林臨江農村商業銀行股份有限公司對案涉房屋的占有使用行為是否具備合法基礎，曹某某均無權要求吉林臨江農村商業銀行股份有限公司返還案涉房屋。曹某某可待取得案涉房屋所有權后，再行使返還原物請求權。故判決駁回曹某某的訴訟請求。