同居期間共有房屋如何分割？

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案情回放

2016年，房某與劉某經(jīng)人介紹認識后確立戀愛關系，已同居但未領結(jié)婚證。考慮到婚后需要住房，2017年年初，房某與案外人某房地產(chǎn)公司簽訂《房屋買賣合同》，購買一套房屋用于日常居住。購房款共80萬元，因房某資金不足，劉某支付部分購房款和后續(xù)裝修款共20萬元。

房屋簡單裝修后兩人共同入住。同年年底，因雙方發(fā)生矛盾，為挽回劉某感情，房某在辦理房產(chǎn)證登記時載明二人為共同產(chǎn)權(quán)人。2018年二人因瑣事徹底分手，劉某從涉案房屋搬離，2019年房某與案外人登記結(jié)婚居住在該房屋內(nèi)。

現(xiàn)劉某將房某訴至法院，要求等額分割上述房屋。房某辯稱，房屋雖登記為共同所有，但劉某實際出資比例少，房屋分割條件不成立，可以按照借款歸還劉某支付的部分購房款和裝修款，不同意劉某的起訴請求。

法院判決

法院經(jīng)審理認定，雙方在同居期間購買房屋，并形成共有狀態(tài)。現(xiàn)雙方戀愛關系終止，繼續(xù)保持共有狀態(tài)顯然不切實際。因此任何一方均可請求分割共有房屋。雖雙方有共同所有的約定，但此約定并非等同于份額均等，因房屋由房某主要出資購買裝修并持續(xù)居住，最后法院判決房屋歸房某所有，并在查明購買房屋的出資情況后，根據(jù)出資比例計算出補償款數(shù)額，判決房某給付劉某相應的房屋補償款。

法官釋法

司法實踐中，對于同居期間雙方購買的房產(chǎn)，如果未經(jīng)登記的，按投資比例進行分割已成共識，但對于登記在雙方名下且明確登記為共同共有財產(chǎn)，雙方出資與登記的情形又不一致的時候如何分割，仍存爭議。

一種觀點認為，《物權(quán)法》規(guī)定“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，且登記具有公示效力，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬只能看登記。本案房屋登記為共同所有，應該按照共同共有等額進行分割。

另一種觀點認為，房產(chǎn)登記公示是認定房產(chǎn)權(quán)屬甚至是區(qū)分按份共有還是共同共有的重要依據(jù)，但對基于家庭關系或其他特殊關系而產(chǎn)生的共有，有時真正權(quán)屬與房產(chǎn)證登記可能不盡一致，分割時應盡量體現(xiàn)公平原則。同居期間共同購置的房產(chǎn)登記為共同共有的，應以共同共有均等分割為基本原則，并應充分考慮投資人對房產(chǎn)出資的多少。

本文同意第二種觀點，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準只是一種推定效力，在產(chǎn)權(quán)人內(nèi)部之間還需要考慮各自的出資及其他客觀情況。就本案而言，雖然房屋登記簿記載房某與劉某對涉案房屋共同所有，但該記載并未體現(xiàn)雙方的出資情況，也未體現(xiàn)雙方的真實意思表示，不能將房屋登記簿的記載視為雙方關于房屋共有份額的一種約定，否則將有失公允，故雙方各自的產(chǎn)權(quán)份額應當根據(jù)最初購置房屋時各自的出資比例來確定，而不能簡單地以房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記為準。

法官提醒

日常生活中男女雙方為準備結(jié)婚而共同出資購買房屋、車輛等財產(chǎn)的情況為數(shù)不少。由于尚未領取結(jié)婚證，這一階段因共同出資形成的財產(chǎn)共有關系，與結(jié)婚后財產(chǎn)夫妻共同所有關系截然不同。《婚姻法》規(guī)定，夫妻離婚時，對夫妻共同財產(chǎn)的分割，應照顧女方和小孩的利益。對于當事人無法協(xié)商一致，法律也無特別規(guī)定的，一般應當確定相等的所有權(quán)份額。而對于戀愛同居期間的財產(chǎn)關系，主要依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記、出資比例等情況，按照實事求是、公平公正的原則進行分割。

以結(jié)婚為目的形成的財產(chǎn)共有，極易由于感情變化結(jié)婚不成導致共有關系破滅。戀愛中雙方發(fā)生矛盾必然難免，一方做出妥協(xié)也屬正常，但戀愛關系以及日后步入婚姻殿堂都需要以真摯的感情來維護，而不能以財產(chǎn)為對價來換取愛情。經(jīng)濟是愛情的基礎，但并非愛情的全部。本案中雖然房某在財產(chǎn)方面并未有太大的損失，但類似案件的處理在司法實踐中也是有爭議的，加上如證據(jù)不足難以確定份額，將面臨很大風險。因此，建議熱戀中的人們在戀愛期間不要以財產(chǎn)來換取愛情，確立共有關系時應當明確份額！

來源：山東高院