關鍵詞：房屋買賣合同 表見代理 代理權 委托人 授權

【基本案情】

2010年12月3日，北京市西城區某房屋（以下簡稱涉案房屋）所有權人登記于郭某某名下。2015年12月26日，在北京某房地產經紀有限公司的門店，孟某持個人身份證原件、涉案房屋的房屋所有權證原件、郭某某身份證復印件與孫某某在經紀公司門店由經紀公司居間簽訂北京市存量房屋買賣合同，由孫某某購買涉案房屋，上述合同由孟某和孫某某簽字。孟某收取孫某某支付的定金20000元，未交郭某某。同日，孟某、孫某某以上述方式還簽署了居間服務合同、房屋交易保障服務合同、房地產經紀服務事項告知書、補充協議。授權委托書為郭某某委托孟某辦理出售房屋事宜，但身份證號為郭某祥非郭某某，郭某某為郭某祥兄弟，孟某配偶。

【案件焦點】

孟某的行為是否屬代理行為及是否構成表見代理。

【法院裁判要旨】

北京市西城區法院生效裁判認為：本案爭議焦點為孟某的行為是否屬代理行為及是否構成表見代理。行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。在房屋買賣交易前，或存在行為人代理出賣人與買受人之間就交易房屋曾經設立過房屋租賃關系，而此種延續交易的情形往往使買受人相信房屋出租受托人即行為人亦存在出售房屋的代理權，本案不存在此情形。買房是大投入的交易，買受人應對交易對手的身份嚴格注意。代理人與委托人之間存在的父母、子女、配偶等直系親屬關系，成為代理人持有委托人的身份證、房屋所有權證的合理理由，可使買受人相信行為人有代理權。在本案，孟某與郭某某的叔嫂關系非直系親屬，不具有緊密的財產關系，不足以構成在房屋買賣交易中作為相對人判斷行為人具有代理權的身份條件。且授權委托書上記載的委托人身份證號碼明顯錯誤，稍加注意即可辨識。綜上，孟某的行為不構成足以使孫某某客觀上有充分理由相信孟某具有代理權的表征，對孫某某堅持孟某行為構成表見代理的主張，本院不予支持。

【法官后語】

本案例涉及房屋買賣合同中，出賣人或買受人是否構成表見代理的問題。《中華人民共和國合同法》第49條是對表見代理行為的法律規定，但是具體如何認定表見代理行為，“相對人有理由相信行為人由代理權”適用到實踐中有什么標準，法律沒有進一步的規定。在房屋買賣合同中，如果房主授權代理人去代理售房事宜，一般會具備以下要件：提供售房信息、授權委托書、身份資料、房產證原件，代理人參與房屋轉移登記的過程、房主收取購房款、房主與代理人之間的近親屬關系

在本案中，被告孟某并不具備被授權的表征，原告孫某某對信賴其有代理權具有過失。首先，孟某雖然向中介公司提交了授權委托書，但委托書上授權人為郭某某，但身份證號卻為郭某祥。孫某某作為一個具有民事行為能力的購房人，在審核賣方代理人資格時應當盡到審慎核實義務，授權委托書上授權人的身份證號與其身份證上號碼明顯不符，孫某某沒有注意到此處錯誤具有過失；其次，委托書上“郭某某”的簽字被黑筆劃掉，不能確認郭某某字樣是其本人所簽，并且孟某對于該授權委托書復印件的真實性不予認可，孟某被授權欠缺事實基礎；再次，孟某與郭某某是叔嫂關系，并不是直系近親屬，不具有緊密的財產關系，不足以構成在房屋買賣交易中作為相對人判斷行為人具有代理權的身份條件。

綜上，孟某沒有獲得郭某某的授權即與孫某某簽訂房屋買賣合同，不符合表見代理“相對人有理由相信代理人有代理權”的構成要件，因此孟某的行為不構成表見代理。

來源：北京市西城區人民法院