【基本案情】

2014年9月14日，李某與房地產(chǎn)公司簽訂商品房認購書，約定李某認購某大廈樓的一套商品房。認購書中還約定了房屋位置、面積、價款、交付日期等，并約定認購書與《商品房買賣合同》具有同等法律效力。截止2014年12月11日，李某已支付全部房款。雙方未按認購書的約定簽訂《商品房買賣合同》，也未交付房屋。房地產(chǎn)公司對于上述房屋已取得了商品房預(yù)售許可證。

2016年2月17日，法院在建材公司訴房地產(chǎn)公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案中判決房地產(chǎn)公司支付環(huán)保建材公司工程款及相應(yīng)利息。在執(zhí)行過程中，案外人李某對案涉房屋提出執(zhí)行異議，法院以“其名下有其他房屋，并非無其他用于居住的房屋”，不能滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》）第二十九條第（二）項要件為由，駁回了異議請求。隨后，案外人李某提起了執(zhí)行異議之訴。

李某在該市名下有一套房屋，建筑面積26.16平方米，用途為住宅。

法院經(jīng)審理認為，李某購買訴爭房屋的目的是為了與其妻子共同居住生活。李某名下建筑面積為26.16平方米的房屋是為了將生活在農(nóng)村的母親接到城鎮(zhèn)便于生活和贍養(yǎng)老人而購買。對于“買受人名下無其他用于居住的房屋”，不應(yīng)機械限于套數(shù)的理解，應(yīng)認定李某的上述情況符合第二十九條的規(guī)定。據(jù)此，法院作出排除執(zhí)行的判決。該判決生效后，建材公司以適用法律錯誤為由申請再審，上級法院駁回了建材公司的再審申請。

【法官說法】

《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條對金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議而排除執(zhí)行的情形進行了規(guī)定。在該規(guī)定二十九條中，進一步規(guī)定了基于對消費者生存權(quán)這一更高價值的維護，賦予房屋買受人物權(quán)期待權(quán)排除執(zhí)行的效力。在買受人已經(jīng)支付了相應(yīng)價款情況下，房屋買受人權(quán)利是否能夠排除執(zhí)行應(yīng)主要考慮以下三方面。

一是關(guān)于商品房認購書的效力問題。

買受人首先應(yīng)與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。未訂立書面買賣合同僅簽訂了商品房認購書的，如在商品房認購書中明確載有房屋的基本狀況、房款總價、付款方式、付款時間、交付使用條件及日期等內(nèi)容或雙方直接約定商品房認購書與房屋買賣合同具有同等效力，可視為雙方房屋買賣合同關(guān)系成立。且如要具備排除執(zhí)行效力，合同簽訂時間必須在人民法院查封之前。

二是一般債權(quán)、建設(shè)工程價款能否對抗買受人的物權(quán)期待權(quán)問題。

《物權(quán)法》第一百七十條規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。因此，擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)尚不能排除執(zhí)行。

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）中明確，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。批復(fù)中還明確，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條規(guī)定了金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合三種情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。

由此可見，房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)最優(yōu)于其他債權(quán)。即使申請執(zhí)行人對房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利，法律也應(yīng)更優(yōu)先保護房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)。

三是如何認定所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋問題。

《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條第（二）項規(guī)定，買受人的權(quán)利能夠排除執(zhí)行除符合簽訂有效書面買賣合同和已支付相應(yīng)價款外，還需同時符合所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋情形。“買受人名下無其他用于居住的房屋”，一般可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或縣級市范圍內(nèi)商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。由此可見，審查案涉房屋是否具有排除執(zhí)行的效力關(guān)鍵在于其是否為買受人的“唯一住房”。

判定“唯一住房”應(yīng)從房屋數(shù)量和房屋用途兩方面進行綜合評價。如買受人名下僅有一套房屋且用于居住，那么該房屋當(dāng)然能夠排除執(zhí)行。而當(dāng)買受人名下有多套房屋，在認定案涉房屋是否能夠排除執(zhí)行時，則不能僅依據(jù)住房數(shù)量進行審查，還應(yīng)當(dāng)應(yīng)結(jié)合該房屋的實際用途、買受人本人的房屋居住情況對“名下無其他用于居住的房屋”進行客觀評價。

在同一城市中，案外人名下還有一套住宅，供其父母贍養(yǎng)居住，符合法律規(guī)定和社會風(fēng)尚，因此不能認定為案外人有其他用于居住的房屋。

綜上，在買受人已支付相應(yīng)價款且合同效力沒有瑕疵的情況下，為滿足基本居住需求而購買的商品房應(yīng)當(dāng)排除強制執(zhí)行。消費者購買的房屋因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因引起執(zhí)行異議時，如僅根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條第（二）項內(nèi)容的文義解釋直接作出不能排除執(zhí)行的結(jié)論，不利于保護買受人的物權(quán)期待權(quán)，甚至可能與法律維持善良風(fēng)俗的價值取向背道而馳。且房地產(chǎn)交易有其特殊性，尤其是房地產(chǎn)交易價格的浮動受供求狀況、社會條件等諸多因素影響，如不排除強制執(zhí)行，也不利于維護房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。在未排除執(zhí)行情況下，必然會引起大量關(guān)聯(lián)訴訟，徒增買受人的相關(guān)訴訟成本，也造成司法資源的浪費，不能使法律發(fā)揮積極的法律效果和社會效果。這與保護買受人合法權(quán)益的立法原意相悖，也不利于社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。因此，在審理執(zhí)行異議之訴案件時，應(yīng)當(dāng)從實際出發(fā)，把握個案的特殊性，綜合考慮法、理、情等多方面因素后，正確適用法律，妥善化解糾紛。