近日，舟山中院二審審結一起業主因開發商無法交付一樓花園而要求退房退款的案例，法院對其訴請予以了支持。
2018年1月初，李某夫婦倆到舟山東港某樓盤看房，想挑一套有舒適養老環境的自住房產。當時，售樓處業務員獲悉夫妻倆的需求后，推薦了一樓房屋前附帶綠地花園的部分戶型，稱花園使用權歸一樓業主所有。
李某夫婦對該戶型挺滿意，在簽訂商品房預售合同時，李某夫婦還與房地產公司簽訂了《一樓花園使用協議》，載明“該幢一樓所屬陽臺外草坪花園使用權歸一樓業主所有（無產權），該花園不屬于小區公共綠化設施，花園外圍由籬笆綠化帶與小區公共綠化設施隔離。”有了這份加蓋了房地產公司公章的補充協議，李某夫婦交付購房款后，滿心歡喜地期待著交房的那一天。
去年一月，李某夫婦收到了交房通知。然而，驗房時，夫妻倆發現，他們所購的一樓房屋陽臺并未開設通往花園的通道。夫妻倆提出質疑，但房地產公司對此含糊其辭。夫妻倆很氣憤，拒絕交房。
（并未開設通道）
同年4月中旬，為弄清事實，李某向市自然資源和規劃局咨詢案涉房屋外花園的使用權等事宜。之后，該局答復稱：“經現場踏勘、資料查詢，該區域的土地使用權為全體業主所有，同時綠化區域通道建設將破壞小區公共綠地，根據相關法律法規，任何人不得擅自破壞、改造小區公共綠地。”（局答復涵）
本以為簽了補充協議，花園使用權是板上釘釘了，不曾想到頭來協議竟成了一紙空文，李某夫婦經與房地產公司多次協商未果后，去年6月，夫妻倆向法院提起訴訟，要求退房退款。
一審法院審理認為，雙方簽訂的《一樓花園使用協議》表明，一樓花園的合法合理使用，對案涉商品房買賣合同的訂立以及價格的確定有重大影響。雙方關于一樓花園的約定，應當視為房屋買賣合同內容。房地產公司在未取得專屬綠地審批及其他業主的同意下，向李某允諾公共綠地的專屬使用權，致使該約定最終無法履行，應當承擔違約責任。法院認為，李某夫婦無法使用一樓花園，勢必影響其對案涉房屋的整體評價和居住體驗，其以合同目的不能實現為由要求解除購房合同符合法律規定，法院予以支持，判決雙方解除商品房買賣合同，房地產公司退還李某夫婦購房款、車位費及相關利息共計190余萬元。房地產公司不服，提起上訴。日前，舟山中院二審作出維持原判的終審判決。
根據《中華人民共和國民法典》第274條明確規定：建筑區劃內的綠地，屬業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。可見，小區綠地屬建筑區劃內的公共部分，原則上由業主共有，單個業主一般不能通過協議方式享有綠地的專有權。但也存在例外情形，即“明示屬于個人”，“明示”必須符合以下二項要件：其一為綠地規劃必須經過規劃部門事先批準；其二為在銷售商品房時，其他業主知道或者應當知道綠地按照規劃和合同約定屬于業主個人專有。因此，消費者在購買附綠地的商品房時，首先需了解綠地規劃屬性，該綠地是否經有關部門批準專屬于特定房屋；其次需確認開發商是否以合同約定等方式明確該綠地專屬于特定房屋附屬；最后也需明確開發商是否以銷售廣告、合同或其他有效方式告知其他業主該綠地屬個人專有使用。
